去年以來的房價上漲勢頭已經終結，2021年全國商品房平均銷售價格逐月下行日漸成為趨勢，乃至於許多城市紛紛出臺“限跌令”。當前而言，購房置業是否會“即買即虧”已經成為人們考慮的重點了。畢竟，無論投資還是剛需居住，沒有人喜歡看到自己的家庭資產縮水。
作為新一線城市中的佼佼者以及長三角最具活力和潛力的城市，杭州、南京和寧波更是不斷地吸引著國內大量資本和人口的流入，在推動城市經濟發展的同時，也給三城住宅市場帶來的源源不斷的需求支撐和購買力支撐。但在房價均居高位、但短期已成下行趨勢的情況下，三個城市中哪一個的房價支撐力度更強，能夠最大限度迴避置業虧損風險呢？
下面我們從城市經濟發展速度、常住人口購買力、人口集聚力和年齡維度住房需求四個維度對杭州、南京和寧波三個城市進行房價支撐力度評價，。
PART 1 城市經濟發展速度評價
所以首先要進行這項評價，是因為城市經濟發展速度是吸引資本和人口的原動力。“熙熙攘攘皆為利往”。經濟發展速度越快，追逐高收入或者高收益的人口和資本才能夠受益更多更快，這是基礎中的基礎。
由於城市GDP總量受到城市區劃面積和人口總量的影響，且總量資料與人民群眾關係不大，我們的評價採用人均資料，並考量10年人均GDP增長率和單位土地面積產出效率10年增長率兩項指標。據以上城市統計局釋出的官方資料，我們分別製圖如下：
上圖反映，人口六普的2010年，杭州、南京和寧波三市人均GDP分別為6.8萬元、6.3萬元和6.7萬元；10年後七普的2020年南京躍居三城第一位，人均GDP高達15.9萬元，遠超杭州和寧波的13.5萬元與13.2萬元。再看下圖：
從具體的增長率看，南京人均GDP10年增長率高達154%，穩居杭州與寧波之上，直接顛覆了三城GDP總量杭州力壓南京、寧波的表象。10年來，杭州的GDP總量指標一直穩壓南京、寧波一頭，從未被趕超。人均GDP增長率的落後則反映了杭州常住人口總量大幅增長的情況下，人均勞動生產率並沒有提高，彼進我退的情勢下出現了人均指標的反轉。
下面的單位土地面積產出效率10年增長率有力地佐證了這一點。看下圖：
由於各個城市轄內平原湖泊及山地特徵不同，上圖中的資料值我們不做評價，只比較其10年的單位面積增長率。我們看到，以上三城杭州、南京和寧波的10年單位土地面積產出效率增長分別是170.9%、195.7%和142.1%。
這充分反映了杭州最近的10年人口高速增長，並沒有帶來應有的經濟更好更快發展，從速度和效率上已經被南京反超甚大。如果沒有省會城市的光環加持，寧波或許也已將杭州甩在後面了。
PART 2 城市房價水平及常住人口購買力評價
城市的經濟發展與人民群眾的利益是正相關的，但有的時候兩者並不同步；房價與收入也是正相關的，但過去的10年中後者是相對勻速，後者則呈週期性地大幅上漲。評價現在的房價水平，我們不能看絕對的單位面積價格，與其他消費品一樣必須結合收入才具有可比性。我們橫向對比杭州、南京和寧波三城的“房價收入比”和“收入償債比”，可以略見端倪。
下圖是2021年10月三城的平均房價與2020年城鎮居民可支配收入：
上圖顯示，三城的城鎮居民可支配收入其實是相差無幾的，杭州、南京和寧波分別為 6.86萬元、6.75萬元和6.80萬元。但從房價看，無疑寧波遠遠低於杭州和南京，後者僅2.47萬元，較杭州3.79萬元和南京3.59萬元低了一萬元以上。下面的“房價收入比”圖表更加直觀：
可見，房價收入比即真實的房價水平上，杭州是最高的，達到了16.6；其次是南京，指標值16；寧波則只有10.9，遠遠低於前兩個城市。
如果房價水平高企，大大超過了城市居民購買力，老百姓買房有心無力，那麼房價很自然地也就失去了支撐，轉而形成買方市場，推動房價節節下行。我們從三城常住人口“收入償債比”這項指標上，觀察城市居民因買房而形成的家庭財務壓力，可以對比得出三城居民住房購買力情況。再看下圖：
眾所周知，收入償債比的臨界值為40。而從上圖知道，杭州已經高達82.3%，南京也以79.4的指標值逼近臨界值的兩倍數。與杭州、南京相比較，寧波卻是最好的，雖然也達到了54.2%。
這意味著杭州和南京兩個城市的居民平均來看，家庭財務壓力可謂壓力山大。在如此情況下，未來在收入未能大幅增長之前，居民置業購買力已經被挖掘殆盡。也就是說，從購買力評價來看，杭州與南京在未來的一段時期內，難言支撐。三城中，只有寧波尚好。
PART 3 從城市人口集聚力及常住人口年齡結構評價住房需求支撐
有人口，才會有住房需求。不斷的人口流入必然形成不斷的住房需求，故而城市人口集聚力是住宅市場最重要的基礎支撐。這一點我們可以從六普至七普的10年間三城常住人口增量情況來觀察。看下圖：
可以看到，杭州10年常住人口增量遠遠超過南京和寧波兩市，達到323萬人；其次是寧波，增長接近180萬人口，而南京作為一省省會，卻是三城中人口增量最低的。當然，人口增量的絕對數字在住宅市場上的意義還是有些單薄，最重要的是人口密度的變化。看下圖：
看的出來，杭州、南京和寧波10年的人口密度指標增長值相差無幾，均在190-200之間。這也就造成了杭州雖然人口增量巨大，但在影響住宅市場供求關係的維度，卻與南京和寧波兩市基本相當，且稍遜南京一籌。也就是說，未來杭州的常住人口增長只有更大幅度超越南京和寧波，才能改變當前格局。
從人口普查的三個年齡段劃分，0-14歲即未來住宅市場的潛在需求群體；15-59歲為現實需求年齡人群；60歲以上則與需求無關，而是時間流逝中未來的的二手房供應者。看2020年七普時點與六普的10年間三城人口年齡結構的變化表：
由圖可見，杭州的0-14歲年齡段佔比最高，南京其次，寧波最後；但與六普時點相比，南京越是增長最快的，杭州尚在其次。再看15-59歲，杭州成為最高的城市，反映了近10年流入人口以年輕人為主對年齡結構的最佳化作用，寧波其次，南京佔比最低，這與人口增量排名是一致的；分析60歲以上年齡段在全部常住人口中的佔比及其增幅情況，杭州明顯是極具優勢的，南京與杭州相差甚遠，寧波仍然居中。
由此分析，從年齡結構看對住宅市場的影響，杭州總體而言是最優的。在未來的一段時期內，其年輕化的人口結構會逐漸轉化為住宅市場需求的支撐。當然，常住人口的增長尚未帶來潛在需求群體的增長優勢，這一點並不如南京。
【結語】
從以上三項指標看，最基礎的經濟增速的維度上，杭州並不如南京，甚至與寧波相比也不佔明顯優勢，與我們認知中的最耀眼城市有著一定的背離；在城市常住人口置業購買力維度，杭州則是最差，即落後與南京，更遠遠不如寧波。
相較其他兩城，杭州具備優勢的是人口流入帶來對年齡結構的最佳化，在住房需求上能夠給杭州帶來一定的支撐，這需要時間來逐漸地轉化。
可見，在這一波房價下跌趨勢中，三城無論杭州還是南京，都不如寧波的支撐力度更強。
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