作者：子非魚
01
古希臘物理學家阿基米德說，給我一個支點，可以撬動地球。
顯然，即便技術發展到如今，也找不到這樣長的槓桿，更重要的是，根本找不到這樣的支點，所以大物理學家，才敢說出這樣的豪言壯語。
槓桿本來是物理學中的術語，後來被引申到了股市與樓市中。香港地產大亨霍英東，當年發明了賣樓花（預售）和分期付款，後來傳入內地，推動了內地房地產快速發展。
其中的分期付款，就是給予樓市槓桿。一般的商品，我們購買都必須付全款。比如買一包三塊錢的鹽，你必須付3元才能買到，老闆是絕對不允許你先付1元，分期付2元的。
但對於動輒幾百萬的房子來說，普通家庭很難一下子拿出這麼多錢。怎麼辦？地產商們奇思妙想，與銀行合作，給予購房者槓桿，讓購房者只需支付一定比例的首付款，剩餘的錢，可以將購買的房子向銀行作抵押，獲得貸款支付給開發商。
如此一來，開發商的房子有銷路了，購房者也能輕鬆上車，而銀行又能賺取貸款的利息，可謂一箭三雕。
但所有的代價，都得購房者來承擔，也即利息。
沒辦法，對於大多數人來說，畢竟全款太難，所以只能是一個願打，一個願挨。
客觀來說，分期付款的確推動了房地產發展，而且發展到如今，已成為了官方調控樓市的一個強有力大招。
君不見，從2016年10月份開啟本輪大調控後，中心城市幾乎都上調了首付比例，也就是降槓桿，大多數城市的首付比例都從之前的20%上浮到了30%，北京上海首套上浮到了35%，北上深二套更是上浮到了70%。
然而，在今年信貸全面收緊背景下，有些城市已經扛不住了，開始加槓桿了，比如北方的兩個國家中心城市，天津和鄭州。
02
近日，中新經緯就爆料，天津出現了多個一成首付的樓盤。
比如， 正在銷售的龍湖天曜專案， 最低可以先支付一成首付就能訂房，以最小戶型100平方米的兩居室計算，首付只需39萬元。
該樓盤的置業顧問透露，該樓盤可以做首付分期，但需要向領導申請。資金緊張的客戶可以先交10%首付款，餘下的在三四個月內補齊。當然，還需要了解客戶的實際情況，首付款不能無限延期下去。
此外，天津的中建·展望樓盤的置業顧問也介紹，客戶可以先付20%首付，餘下的在一個月內付清。售價約2萬元/平方米的中梁石榴濱海灣，首付最低只要10%，餘下首付款的支付時間最多可以延長3個月。
天津首套房的首付比例，理論上最低是30%。這些樓盤，之所以敢冒天下之大不韙，將首付降至一成，開展首付分期，也是被冰冷如霜的行情逼急的。
天津和大多數北方城市一樣，在過去幾年的調控中，陰跌了不少時間。今年年初，緯房大資料庫披露的一組資料顯示，在全國房價領跌的十幾個城市中，天津跌幅位居全國第三。
可以看到，天津今年年初的房價，相比於2017年3月時的高點，下跌了21.8%。
不過，陰跌許久的天津，在今年上半年迎來了一波小高潮。
根據國家統計局的資料顯示，從1月到8月，天津的房價一直在上漲，直到9月份才轉向。
資料：國家統計局
9月份的轉向，源於天津市教育局的一份收緊檔案。
8月16日，天津市教育委員會發布了《市招委關於天津市普通高考報名有關事項的通知》。
在這份通知中，天津收緊了高考政策，將高考報名條件由單一的“戶籍”要求調整為“戶籍+3年高中學籍”。
此前因為只需戶籍，無需學籍，讓很多人鑽了漏洞。
天津的高考錄取率高，天津的天津一本錄取率全國第二，僅次於北京。211錄取率全國第二，僅次於北京，985高校錄取率全國第一。
所以，很多人將子女的戶籍遷入天津，而就學仍留在當地，只等最後一年進入天津參加高考。由此，天津也成為了中國高考移民第一城。
但現在這個漏洞堵住了，想來天津參加高考，必須從高一開始，就得在天津讀書。也即，想享受福利，首先得履行義務。
政策收緊之後，高考移民退潮，外地購房客的路子也算是被堵住了。
要知道，天津的購房力量中，外地人佔比非常大。貝殼研究院資料顯示，上半年，天津二手房購房者中“新天津人”群體佔比高達61%。
8月份高考政策收緊後，高考移民被堵，購房意願下降，再加上信貸收緊在三季度開始顯威力。疊加之下，9月份的房價才開始搖晃。到10月，下跌就更猛烈。
克而瑞天津的資料顯示，今年10月份，天津15個行政區（未計入濱海新區），僅有6個環比上升，9個環比下降，跌幅介於1.41%至14.2%。
也即9月份與10月份的跌幅，已經吞掉了上半年的漲幅。
面對此情此景，根據時代財經爆料，不久前，天津住建委對降幅過大的開發商進行了約談，要求他們降幅不得過大，如果新房的實際成交價格和房管局備案價格偏差太大，房管局就不給網籤。
由此，天津成為了第22個限跌的城市，也成為了第一個限跌的國家中心城市，第一個限跌的直轄市，第一個限跌的國際消費中心城市。
現在有開發商亮出首付分期，甚至一成首付的大招，也不過是想找銷路，加速回款而已。
03
天津之前，鄭州早就傳出樓市降槓桿的訊息了。
早在11月初，就有媒體爆料，鄭州樓市出現了首付分期的情況。鄭州目前的市場是，打折遍地也難賣，不少開發商還搞出了首付分期的活動。
比如根據時代財經記者鄭州的“融創觀河著”專案98平米戶型為例，正常均價15000元，總價147萬元，首付需要44萬；申請首付分期後，可以先拿14萬，也即一成首付，剩下的30萬分兩年或者三年支付，每月還8000元左右，正常貸款部分月供6258元左右。
鄭州和天津一樣，也是北方過去幾年連續陰跌的代表城市。而且，與天津不同的是，今年上半年鄭州並未出現反彈的局面，在信貸收緊背景下，繼續陰跌。
鄭州的開發商，為加速現金迴流，只能降價跑量。
根據媒體披露，鄭州北四環的“綠都青雲敘”，開盤初期單價高達1.5萬元/㎡至2萬元/㎡的高價，國慶期間打折促銷，價格降到了精裝修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的價格，相比此前的房價，已經至少下降了2000元/㎡。
此外，經開區物流園區的路勁正榮悅東園，原價9500元左右每平米，10月2日直降至7000元/平方米（精裝修），降幅達21%。
西三環、南三環的很多新盤都開啟了打折促銷模式，有的在降價基礎上還推出買房送車位、送iPhone13等優惠活動。
鄭州開發商的降價、首付分期，都因為冰冷如霜的行情，尤其是今年信貸收緊，加重了行情的冰冷度。
本號在之前的文章中分析過，鄭州樓市的持續陰跌，並非是調控有多厲害。事實上，鄭州的調控力度，在中心城市中，並不算特別嚴，尤其在它降低落戶門檻之後。
真正的原因，是庫存太大。
根據鄭州統計局的資料顯示，2016年之後，鄭州的房屋庫存持續增加，且增速都非常大，除了2019年增速較小外，2017年、2018年和2020年庫存增速都在25%左右。
資料：鄭州統計局
換句話說，過去幾年裡，鄭州樓市都是一個供過於求的市場，且供應越來越大，焉能不跌。
04
上週，本號已經寫過，東北城市哈爾濱，已經出現了零首付現象。
本號以為，目前雖然信貸有所回暖，南方一些城市的成交量已有回暖跡象，但此前已經陰跌許久的北方城市，行情還是難以扭轉，他們之中，估計還會有城市開啟降首付模式。
不久前國新辦舉行的三季度銀行業保險業資料資訊暨監管重點工作釋出會上，銀保監會統計資訊與風險監測部負責人劉忠瑞表示：
在貸款首付比例和利率上支援首套房購房者，目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。
這句話，是在國新辦召開的會議上，銀保監會負責人說出來的。國新辦的全稱，是國務院新聞辦公室。
換句話說，“給予首付支援”的這個表態，不是專家的預測，而是官方的明確指令。在目前的樓市環境下，給予首付支援，很明顯就是要降首付，而不是提高首付。
有此理論基礎，他們也有了冠冕堂皇的理由。
