山東省是全國較為富裕的省份之一，而山東的經濟建設更是走在全國的前列，山東經濟總量在全國排名第三，僅次於廣東、江蘇。
美麗的膠東半島
膠東半島是山東地區經濟最為發達的區域，在這個區域聚集了青島、煙臺、威海等三個重量級的城市。
隨著城市化的發展，經濟的高速建設，對於這些大城市中心城區人口越來越多，綜合實力也越來越強。
而對於縣級城市來說，從城市能級的角度，縣級城市對人口的吸引力遠不如地級中心城區對人口的吸引力。
璀璨的城市燈火
但對於膠東半島區域的縣級城市，或許我們並不能以縣級城市的角度來看這些區域。
今天我們就位於威海地區2個縣級城市來與大家進一步剖析，主要剖析榮成市、乳山市樓市潛力與未來。
影響一個城市樓市固定資產價值的因素有很多，比如：城市的常住人口、城市的經濟總量、城市的產業分佈、城市的建成區面積都與樓市固定資產價值有直接關係。
優秀的城市生態環境
那麼首先我們先從人口的角度來認識這兩座縣級城市。
威海市應該是整個山東地區人口較少的一個地級市，常住人口只有290萬人。
而對於這兩座縣級城市來說，人口最多的是榮成市，現在常住人口是71萬人，另外乳山市人口只有46萬人。
乳山大拇指廣場
過去10年時間，榮成市的人口基本沒有什麼變化，但是乳山市的人口卻出現超過10萬人的流出，約佔到原人口資料的17%。
我們再來認識一下這兩座縣級城市的地理位置。
膠東半島之所以發展快，主要在於這個區域的地理位置相當好，不但海灘景色優美，對於這個片區更是有優秀的深水港，非常適合貨物進出港。
榮成市地理位置
從地理位置上看，榮成市的地理位置相當不錯，擁有較長的海岸線，另外榮成市與威海環翠區、文登區都不遠。
乳山市地理位置
從乳山市的地理位置可以看到，乳山市與威海城區也不太遠，另外乳山市距離煙臺相對來說也是較近的。
地理位置看這兩座城市都是相當的不錯，而且這兩座城市都有大量的海岸線。
我們再來認識一下這兩座縣級城市在過去一年的經濟總量。
2020年，威海全市共完成經濟總量3,017億。對於這兩座縣級城市來說，2020年榮成市共完成經濟總量943億，在威海地區排名第一。
優秀的城市環境
另外乳山市共完成經濟總量280億，如果把威海經濟開發區單獨列項，那麼乳山市在威海地區排名第五。
看得出來，這兩座縣級城市經濟總量差異較大，相對來說，榮成市的發展遠高於乳山市的發展。
座座高樓拔地起
結合經濟總量，我們再來認識一下這兩座縣級城市他們的產業分佈。
絕佳的地理位置，促進榮成產業的不斷推進。
現在榮成市一二三產業結構比重大約為14.3:31.7:54。第三產業超過54%更是表示這座城市是一座服務業超級發達的城市。
榮成天鵝湖
由於榮成市管轄大量的海域區域，所以榮成市的漁業非常發達，2020年榮成市光漁業總收入就超過1,000億，在全國所有縣級城市漁業排名中，排名第一。而且這個第一是連續39年排名第一，可以見證這個區域漁業的發達。
現在榮成市逐漸形成海洋生物食品、汽車及機械製造、船舶及零件配件等三大核心產業，在榮成規上工業佔比超過83.6%。
可以說榮成市的工業發展是高度聚集的，而這種高度聚集更是讓很多細化領域在全國處在領先水平。
榮成船舶
整個榮成市目前共有25個工業門類，其中船舶修理、金屬成型機床、電力電纜2020年發展增速都在50%以上。
榮成市第三產業比重很高，跟榮成的交通物流運輸有直接關係，2020年榮成市全年共完成港口貨物吞吐超過456萬噸。
湛藍的海水
現在乳山市一二三產業結構比重大約為19.2:33.2:47.6，從產業結構比重中就可以看到乳山市的農林漁牧產業也是比較發達。
隨著乳山市大力推進新舊動能轉換，對於現在的乳山逐漸形成3+3產業體系，重點培育食品加工、服裝紡織、裝備製造等三大傳統優勢產業叢集，大力推進現代海洋、新能源、健康文旅三大新型產業叢集。
生態宜居之城
我們再來認識一下這三座縣級城市的管轄面積和建成區規模。
榮成市管轄面積大約1526平方公里，乳山市管轄面積大約1665平方公里。
隨著城市化的發展，現在榮成市的建成區面積大約64平方公里，而對於乳山市建成區面積大約39平方公里。
榮成市城區路網
我們再來認識一下這兩座縣級城市目前的房價分佈。
威海地區共管轄兩區兩縣級市，現在房價最貴的是環翠區，環翠區平均房價大約在1.1萬，另外一個城區文登區平均房價大約0.56萬。
對於這兩座縣級城市來說，房價最貴的是榮成市，目前榮成市的平均房價大概在0.67萬，另外乳山市的平均房價只有0.36萬。
乳山市城區路網
我們透過多個維度、多個角度來對這兩座縣級城市進行剖析。
分別從常住人口、地理位置、經濟總量、產業分佈、建成區規模等角度可以看到，這兩座縣級城市的地理位置都相當不錯，都是膠東半島重要的區域中心城市，但這兩座縣級城市綜合實力差距較大。
整齊的規劃，城市的蝶變
相對而言，榮成市的綜合實力要優於乳山市的綜合實力，榮成市不僅僅只是威海地區經濟發展最好的區域，也是全國百強縣市當中的佼佼者。
當然從房價的角度也可以看出，整個威海地區的房價都不算高，而對於榮成市和乳山市來說房價是比較低的。
特別是乳山市房價與榮成市都有巨大的差距，而乳山市的房價在全國縣級城市排名當中，或許也是處在非常偏後的位置。
冬季裡的城市
乳山市房價之所以低，主要跟乳山銀灘也有很大的關係。
乳山銀灘的大量開發而促進了當地存量房庫存大，而且這些房子房價是非常偏低的。另外乳山的房價低，跟人口流出也有一定的關係。
短期的角度看，榮成市與乳山市房價大跌的機率基本不高，但房價上漲的機率也不高。
乳山銀灘
畢竟這兩個縣級城市都處在環境較好的膠東半島區域，而這兩座縣級城市與周邊各大中心城市之間的距離也不遠。
長期的角度看，隨著大青島都市圈的建設，加速青島周邊城市快速融入大青島都市圈，或許未來多箇中心城市軌透過軌道相連。
對於縣級城市的中心城區來說，城區規模也會越來越大，而城市的配套也會越來越好。
畫框裡的城市
隨著城市產業的不斷升級，城市人均收入的大幅度提升，城市生態環境與相關配套的完善，也會大幅度提升城市固定資產價值。
未來這兩座縣級城市樓市都具有一定的潛力，特別是榮成市。隨著城市化的發展，未來的榮成市或許也能夠快速融入威海城區建設。
城市的美是不一樣的美
相對而言，乳山市還有較大的進步空間。
只有不斷提高乳山市的經濟發展水平，加速乳山市城市建設，推動乳山市與周邊城市相向發展，促進更多的新乳山人在乳山安家，我想未來的乳山市樓市也會有一定的升值空間。
從大城市的格局看這兩座縣級城市，從未來青島、威海、煙臺三城融合發展，建設更大的都市圈，來看這兩座縣級城市。
乾淨整潔的城市
或許現在的成績只是未來很小的一部分，而未來的這兩座縣級城市也必然會迎來城市蝶變，成為膠東半島區域璀璨的明珠區域中心城市。
個人觀點，僅供參考。
