全國的老破小都要“死”的時候，深圳的老破小還會活著！
樂有家這兩天公佈了深圳10月份成交小區榜單。
在二手房成交跌入冰點之際，誰是整個深圳成交排名第一的小區？
或許很多人沒想到，這個成交量排名第一的小區位於南油，名叫：
天安工業區住宅（天安公寓）
這是個什麼小區？
大概從位置上看，小區位於南山的南油片區，距離9號線南油站只有300多米，指導價達到7.2萬/㎡。看起來還沒啥問題。
仔細一深究，發現：
這個小區的建成年代是1992年；
小區的戶型全在40㎡以下，在賣的戶型全部是37㎡。
在中介平臺上，外觀是這樣的.......
在深圳，由於樓市發展年齡短且早期房屋質量差，樓齡在20年以上的，都已經可以稱之為老；
戶型在60㎡以下，都能算是小戶型；
而天安公寓，老、破、小三個特徵全部具備。
所以要我來總結:
天安公寓就是典型的深圳“老破小”小區。
不止於此，在詢問了當地的中介之後，我還得到兩個資訊：
第一，雖然小區的名字叫天安公寓，但小區的房源產權都是住宅，不是公寓也不是小產權；
第二，小區上個月的17套成交過戶，全部是透過法拍完成的過戶，大家都清楚，調控收緊之後，現在深圳市場上出現了很多法拍房。但因為法拍房可能涉及債務抵押，風險很大，所以購房者通常不輕易碰。
即便如此，這17套有風險的老破小，還是順利成交過戶了。
不是說老破小貸款受限，老破小不好買了嗎？
不是說老破小以後只會越來越難賣，買老破小就是傻叉嗎？
是的，這些說法都沒有錯。
但如果把這個論調放在深圳，那說明：你不懂深圳樓市。
其實仔細研究你會發現，老破小的成交，並不僅僅是天安公寓在自嗨。
10月份成交排名前列的小區榜單中，有不少小區都是“老破小”小區。
福田蓮花一村，1995年的小區，掛牌的房子有一半是小戶型，上個月成交了3套小戶型；
羅湖的旭飛華達園，2000年的小區，小區的戶型全在60㎡以下，上個月成交了4套小戶型；
過戶量排名第二的爵士大廈，樓齡接近20年，一半掛牌的房子是60㎡以下的戶型，上個月就成交了3套小戶型，佔了整個成交的25%。
只有一個小區在成交可以說是偶然，好幾個小區都在成交，那隻能說明：
深圳的老破小，依然在深圳樓市有一席之地。
沒有了學區房優勢，為什麼深圳人還願意去買老破小？
首先我們得知道，深圳的樓市，在全國足夠特別。
那些只把學區當做深圳老破小唯一價值的人，還是那個評價：
不懂深圳
瞭解深圳樓市的都知道，深圳人對老破小的忍耐度，出奇地高。
原因很簡單：
不是深圳人有多麼喜歡老破小，而是深圳人，沒得選！
沒得選，首先是因為房子少。
看看下面這張令人扎心的圖：
圖源：樂有家
只有7.4%的深圳人擁有商品房；2000多萬的常住人口，只有189萬商品房。
這就是深圳商品房的競爭狀態！這就是深圳商品房的稀缺程度！
那老破小就算再差，蚊子肉也是肉，它畢竟是商品房，和公寓、小產權相比，有著等級上的差別，當下價值和未來出手成功的機率，不可同日而語。
只要有得選，不少深圳人是寧選老破小，也不選小產權和公寓的。
沒得選，另一個原因是因為房價高。
誰都想買新房、誰都想買次新、誰都想買大一點的房子，但現實是：
即便現在價格下調了，還是有大把人只能剛剛好摸到小戶型。
樂有家的一項資料顯示，上半年深圳的二手房成交面積段中：
深圳小於60㎡房子的成交量是二手房成交總量的27%；
而廣州小於60㎡房子的成交比例只有10%。
圖源：樂有家
可見，在深圳的高房價之下，是有不少購買力被擠壓到小面積戶型。
而在這其中，最受歡迎肯定是市場價和指導價接近的老破小。
現在深圳很多老破小房源，確實是便宜。
在諮詢中介的過程中，我就問到不少接近指導價的老破小房源。
比如成交量最高的天安公寓，現在就有一套37㎡，報價為320萬，中介說能談到300萬上下，過往的成交價要340萬；
羅湖的怡泰大廈，一套59㎡的兩房，掛牌價315萬，比指導價高了5萬；
羅湖的爵士大廈一套55㎡，直接按照193萬的指導價賣！
寶安80年代的老房子靈芝新村，39㎡的房子現在按照指導價掛牌273萬！
當然，上面說到的這些，都是沒有學區、地段上也乏善可陳的老破小。
稍微有點地段優勢、有學區加持的老破小，你手裡如果只有200萬、300萬，根本不用想，肯定都買不起。
但是，部分深圳人因為交通、配套等等因素的影響，對地段又有著格外執著的追求。
寧願買寶安、福田、羅湖的老破小，也不願意買坪山、龍崗甚至是臨深的一套正經三房，這導致的結果就是：
在深圳，即便是那些沒有任何特點可言的純粹老破小，始終不乏市場。
深圳老破小這麼生機勃勃，並不值得炫耀，它是對深圳人地矛盾問題的反映。
大家以為深圳房子供應少、人地矛盾尖銳是因為深圳缺地？
不！深圳的人地矛盾不在於缺地，而在於土地用途的錯配！
本應該用作住宅的土地，卻用來建寫字樓、廠房甚至是綠地，住宅用地的比例怎麼會高？
說白了，就是為了發展經濟，忽略了民生！
這個問題的詳細解釋我之前的文章有說過（點選原文），這裡不細說。
但我們得知道，它導致的結果是：
土地無法刺激增量，那就只能在存量中調整，所以舊改、拆遷就變成了生意；
老破小和稀缺的優質教育資源結合，學區房變成了生意；
商品房數量稀缺，老破小變成剛需的最後選擇......
這三個結果構成了老破小的確定性。
當下，舊改似乎在加快、優質學區和房產的聯絡似乎在減弱！大家奔走相告說：深圳老破小要被消滅的時候。
現實卻告訴我們，就算前兩個確定性會被打倒，但最後一個確定性還在發揮作用。
從現實角度看，我不建議買深圳的老破小，道理大家都懂，但大家得明白，建議是給有選擇的人的。
沒得選的人，壓根沒有機會實施別人的建議。
