前些天，我在直播的過程中，發現有不少粉絲在關心著同一個問題：
老師，現在像對口福外+建平西、閔實驗等名校的老破小价格都比之前回撤不少，那是不是入手這些房子的好時機？
除此之外，近期也有很多朋友都在問我，現在入手帶學區老破小是不是能撿漏？
……
沒錯，最近老破小勢頭著實很猛，現在也確實是個撿漏的機會。
為什麼？上面這些問題，且聽我一一道來。
01 頻出政策對老破小的影響如何？
市場見分曉！
“三價取低、房產稅、D款鬆動……”
今年一系列政策的出臺讓人應接不暇，也使得買房市場為之震盪。
春江水暖鴨先知，雖說這些政策本身並非利好老破小，但市場給出了答案。
來看這次10月份二手房成交資料：1.34萬套，比金九還多了9%。其中，300萬以下的成交價位段佔比接近7成。
那為什麼會出現這樣的情況？三價取低的政策怎麼就“歪打正著”，反向帶動了一波老破小了呢？
首先，三價取低政策的出臺，影響了不少高價房子。
評估價折扣甚至達到5-6折，相當於首套房首付6-7成，二套房接近全款。很多人限制於D款，望而卻步。
相對而言，老破小本身價格就不高，300-500萬預算。即便D款略有所卡扣，這部分錢也可以嘗試用其他方式補足。
所以，老破小的成交併未受很大影響。這次其成交量的上漲，還是得益於三價取低的效果。
其次，房地產稅帶來的價格回撥，是剛需的一個機會。
很多人覺得房產稅來了，大家都拋售老破小，導致老破小好像一瞬間被拋棄。
但問題是，大家拋售、價格低，難道不正是入手好時機嗎？
房產稅的出臺，確實可能會利空一些等著老破小大漲的投機者。但它也實實在在利好了那些真實想買老破小的剛需群體。
如果預算更高，或條件更為合適的人，我當然建議你選擇能夠得著的次新房，或者搏一搏選擇新房。
但如果預算有限，又需要馬上上車，這正是一個視窗和機會，老破小現在是低點。
02 地段屬性強、租售比高、流動性強、D款容易，
老破小的優勢，不可忽視
很多人常常會將市區老破小和郊區遠大新相比。
遠大新的好處正如字面意思，確實又大又新，很多年輕人夢寐以求。
但隨著年齡增長及需求的增多，人們才瞭解到老破小的隱藏好處和現實意義。
1、地段屬性強，交通方便，配套俱全
首先，在談這個話題前，我想先為我們口中的“老破小”正一正名。
老破小房齡較老，相對較小，基本處於城市核心區。配套成熟不說，生活上也很便利，而價格卻比次新商品房便宜不少。
三價取低後，300-500萬想買遠大新，只能買到外環外次新，不然就是市區老破小。
但兩者生活狀態就完全不同了。想象一下，如果你在市區通勤，每天被工作壓榨到精疲力竭後，想趕緊回家。
如果住在市區，每天只需花上20分鐘，就能步行上下班。很快到家泡個熱澡，點個香香的外賣，躺在自己暖暖的床上，安然入睡。
如果住在郊區，每天通勤2、3個小時回到人煙稀少的郊區。到家已然很晚，看著空蕩蕩的房子，想著明天又要6點起床上班，是什麼感受？
確實，現在很多年輕人寧願拉長通勤時間，也要住新房，這無可厚非。
但隨著時間推移，有了家庭、孩子及生活的責任後，為了便利，剛需還是會回頭選擇位於市區的老破小，別問我為什麼知道。
除了通勤方便，市區內的這些房子配套也一應俱全。
比如我們熟悉的徐彙區建國西路板塊，區域內永嘉新村、建西小區等老破小眾多。交通、商業、教育、醫院資源應有盡有，這些遠大新都沒法實現。
如果是有孩子的家庭，建襄、向陽、愛菊、高一都近在咫尺，接送上學也很方便。
2、租售比高，地段好、租金漲
除了地段的方便以外，“老破小”的租售比也是相當高，租金也很可觀。
比如，對口洋涇菊園的東昌新村，35平已經達到5500左右，39平甚至6500+，租金的日漸增高是一個趨勢。
3、流動性強，“接盤俠”不少
流動性強，也是老破小的一大優勢。
老破小肯定不是你的終極之家，那麼就需要有“接盤俠”思維，你需要考慮到之後誰會來承接你的房子。
前段時間，我有個朋友說想賣了老房子去打新。
一問，才知道是位於中環的非學區塔樓、600多萬，這樣的房子就很難出手。即便是剛需，誰會花600萬去買一個“三無”（無位置、無學區、無品質）產品？
所以，買房之前需要先考慮流動性是否好。
市區老破小流動性就很好，面積小、地段佳，如果有個學區，那流動性必然不會差。
4、貸款容易，總價適當
之前我們也說了，因受三價取低影響，很多總價高的房子，D款受到影響。
遠大新也一樣，價格偏高，原本400萬能買到郊區的遠大新，但現在核驗價卻被卡的死死。
相對而言，老破小D款就方便多了。
03 老破小備受爭議，但為何買的人“前赴後繼”？
因為剛需永遠存在
儘管老破小還是備受爭議，但需要買它的人永遠存在。
1、預算有限，剛需必買
對於預算有限的剛需來說，老破小是入門級產品。
對於上海這座城市來說，有錢人真的只是3%的那一層。
在這個城市裡，更多是來自五湖四海打工的普通人。比如門口洗髮店的老闆，比如做指甲的小姑娘，企業的小白領，送外賣的小哥，辦公室的職員……
對於這些人而言，無論是普通土著，還是剛來到這座城市的外來務工者，他們都需要一個安家之所。
那麼但在預算有限的情況下，“老破小”通常是他們的第一站。
2、學區需求，該買還買
此外，有學區需求的家庭，現在這個時間點是最好的撿漏時刻。
比如開頭給我們提問的家長，可以在一個略低的價格買到一梯隊的名校，這難道不是一個好機會？
因為無論房市如何沉浮，你最終還是得承認，學校的價值，是不會改變的。
比如，閔實驗室閔行最好的一梯隊；福外+建平西，是浦東公認的強強組合。
當學票的價值處於一個低估階段的時候，正好入市，股市也是這麼個理。
而且如果是為了孩子上學，現在開始買，能卡在5月之前辦好產證的，對於之後入學來說都是有利因素。
加之現在“美麗家園”正在行動，老破小不再破，得房率也高、能加裝電梯、離學校又近、通勤方便、生活便利，而且之後還能置換。
這樣老破小，怎能不讓人心動？
只要這座城市源源不斷湧入新鮮的人們，那麼對“老破小”的需求，永不消失。
