文 / 子木
剛剛，國家統計局釋出了一份報告，《中國統計年鑑2021》，有很多幹貨，今天我決定站在房地產角度，跟大家仔細聊聊。
1
首先是趨勢。
資料顯示，2020年全國人口出生率為8.52‰，首次跌破10‰，全國人口自然增長率（出生率-死亡率）僅為1.45‰。
兩項資料，均創下1978年以來的歷史新低。
這意味著，我國整體的人口增速從“兔子變成了烏龜”。
那個暢談人口紅利的大時代已經離我們遠去，無論是買房還是做生意，首先要考慮的要素就是，“人”。
2020年是疫情大年，不生娃的問題進一步擴大，影響到了宏觀戰略和可持續性，於是今年5月我們下發了“全面放開三胎”的政策。
那時候整個行業都在思考，為什麼不是鼓勵第一胎，而是第三胎。
現在有了答案。
2020年的結婚登記人數共計814.33萬對，自2013年以來連續7年下降，且創下2003年以來的歷史新低。相比結婚對數，結婚率則創下了42年來的新低。
歸根結底，人口出生率之所以低，是因為結婚的人少了。沒有蛋，哪來的雞。
仔細想想也對，刺激二胎家庭生三胎的難度，肯定要比讓一對年輕人結婚生娃的難度要低很多。
畢竟一個是現成的，一個還得從頭來過。
關於年輕人為啥不愛結婚了，估計街邊堆雪人的小孩子都知道，教育高、醫療高、房價高。
你看，今年大刀闊斧的改革，是不是都圍繞著“社會三高”在展開，萬億級的教培市場，說關就關，醫療產業搞採集、擴規模，而房地產，不用多說，直接摁在地上往死了揍。
但我認為結不起婚，還有一大原因就是“社會資源的不均衡”。
資料顯示，2020年年末，男性佔比51.24%。
城市還相對平衡一些，大多數農村的男女比例，嚴重失調。
人類延續的第一要務就是繁衍，基本是所有家族的使命，在比例失調的情況下，女性的婚姻價值被加速推高，而衡量差距的唯一的表現形式或許就是：
彩禮。
前幾天我看了一個報道，說北方有一農村，娶一個媳婦兒需要花50萬，娶一位二婚的中年婦女也要30萬。
當地男子苦不堪言，但最終只能選擇妥協，用家裡的六個錢包積蓄娶妻生子。
一個研究社會學的朋友跟我說，人口發展遵循自然法則，生男生女的機率是1:1。但有些地方卻長期違背自然價值，持有“重男輕女”的偏見，那麼下一代就會付出相應的代價。
這個話題非常深，暫且不往深挖。
總之，未來我國人口下行趨勢不可避免，只能延緩，很難扭轉。
2
再看房地產市場。
現在不同於早期，幾十年的大改大建，中國房屋總量已經登頂全球。
報告顯示，2018年中國城鎮住宅存量276億平，城鎮人均住房建築面積33.3平方米，城鎮住房套均面積89.6平方米，城鎮住房套數3.11億套，套戶比1.09。
意思是，平均下來，每個人有33.3平米的居住面積，每個家庭都有1.1套房。
對標美國、日本、德國這些國家，我們的整體住房供應達到了平衡狀態。
這是2018年的資料，現在馬上進入2022年，幾近4年的建設，房子又是一個量級的增長，但人口呢，一直在“掉”。
供大於求，就會導致房地產價值過剩，長期來看，人口是中國房地產市場未來最大的利空因素。
看到這裡，很多人樂開了花，房價下跌是不是意味著未來能買得起房了，也有一些人情緒低落，我的房子貶值，沒法活了。
彆著急，我再給你講一個故事。
一箇中學，總共有50個班，5個火箭班，10個優秀班，35個普通班。近幾年因為某種原因，全校的學生數量每年都在下滑。
但火箭班尖子生扎堆，配的都是最優師資，能跟普通班升學率一樣嗎？顯然不能。
中國就有20多個火箭班，50多個優秀班，幾千個普通班。
區別班級水平，最重要的參考因素是“人口流入量”。在經濟學角度，它跟人口出生率達到的結果是一致的。
3
《中國統計年鑑2021》，資料顯示，省外流入人口最多的十大省市分別是廣東、浙江、上海、江蘇、北京、福建、山東、天津、新疆和河北。
這10個省份省外流入人口均超過了300萬人，其中，前四名均超過了1000萬人。
最誇張的是廣東省，省外戶籍人口的將近3000萬，相當於一個黑龍江的人口，當之無愧的人口動力第一大省。
其中深圳、廣州是絕對龍頭，人口流入的主要城市。
深圳今年前三季度，GDP增速是7.1%，在全國十強城市中墊底，從而飽受爭議。
其實深圳這個城市，自打從小漁村開始，就在質疑聲中成長，每次資料不好看，就會有一大堆人來戳脊梁骨。
影響深圳GDP增速的因素有很多，比如去年表現太過亮眼；疫情打擊下海外電商不好做；房地產重大調控，投資失速；製造業跑了……
但這都是短期的，我對於一個城市看法，永遠研究的是底層邏輯。
比如深圳常住人口15到59歲的人口接近1400萬，佔比80%；
從2015年起，中國排名前20的大學生，每年有超過20%的畢業生到深圳。2019年北大和清華畢業生分別有32%和26%來了深圳。
深圳是人口大城，同時人口結構年輕且質量高，這是城市發展的基層能源。現在深圳房地產在經歷重大調控，對於年輕人來說，接下來會是很好的機會。
第二梯隊重點關注佛山、東莞、珠海、惠州。
其次是上海、浙江、江蘇為代表的長三角城市群，位列第二大陣營。其中浙江重點關注杭州、寧波，江蘇重點關注蘇州、南京。
在第二梯隊上，是無錫、常州、南通、金華（義烏）。
除了兩大城市群以外，人口淨流入量基本都在1000萬以下，排名分別是北京、福建、山東、天津、新疆。
新疆的出現超出很多人的預期，大多數人都認為邊陲地區沒有人會流入，其實人是追錢的，哪裡有錢賺哪裡就會有人流入。
新疆這幾年發展不錯，石油、煤炭、棉花、果林產業，佔據全國較高份額，背後自然延伸出巨量的財富。不過吸引的人口，偏技術和服務性勞動人口。
其實《中國統計年鑑2021》裡統計的資料，是“戶籍在省外”指標，用於展現人口淨流入，有些片面。
在行內，我們更多的使用“遷徙人口”的來做指標劃分，即：常住人口-自然增長人口。
比如下面這張圖，是“十三五期間”（2015-2019年）的人口流動變遷趨勢。
資料來源於：中國統計年鑑，各地資料公報
我們看到，全國人口遷入量較大的分別是廣東、浙江、新疆、重慶、安徽、四川、江蘇、陝西等。
出入最大的北京、上海和山東。
北京、上海近幾年人口流出，源於人口疏解戰略下，控制城市總人口數，但山東很“奇怪”，竟然是人口向外遷徙最厲害的省份。
透過兩幅圖的對比，兩大城市群的位置不變，其他的省份更多的還是表現在的核心城，比如四川的成都，湖北的武漢，湖南的長沙，安徽的合肥等等。
這些都屬於各大學校裡的火箭班。
對於人口淨流入量較大的城市，長期價值會推高房價天花板，所以我還是勸你緊盯接下來的機會。
4
所謂樓市，其實就是買家和賣家在深度博弈，而調控，就是在拉偏架，幫助買家狠狠揍賣家一頓。
賣家灰頭土臉，買家歡喜雀躍。
這時候調控說，我能幫你的就這些了，有的買家會說聲謝謝，馬上上車，但有的買家卻還嫌不夠。
最後調控看不下去了，頭也不回的走了，留下了那些欲哭無淚的買家。
這故事，你細細品。
