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2018年底，有粉絲找我諮詢買房的事。他在朝陽歡樂谷附近上班，有首套資格，當時手裡攢了180萬現金，想著買套房子對抗一下通脹，然後租出去掙點租金。
我給他重點推薦了亦莊河西的“萬科金域東郡”和朝陽芍藥居的“芍藥居北里”，結果人家說：亦莊那麼遠，根本不是北京；芍藥居那個太破，戶型又不好...總之，就是各種看不上。
兩個月後，他發微信告訴我，他買了雙橋的的“水郡長安”。並加了這樣一句話：
這個小區是2009年的次新房，戶型也還可以，周邊配套成熟，關鍵是價格不高，均價只有4.8萬。我覺得它是價值窪地，其他的優點不說，就憑離通州副中心這麼近的位置，未來兩三年也會大漲。
我沒有說什麼。關注這個號比較久的人應該都知道，當其他人跟我的意見不一致時，我一般不會反駁別人或者怎麼怎麼樣，大家意見不同很正常，我的也不一定對，就讓時間來驗證就好了。
如今，兩年半過去了，當初我推薦的亦莊“萬科金域東郡”及朝陽“芍藥居北里”全部起飛，而位於雙橋的“水郡長安”，現在均價只有4.6萬。
什麼原因呢？
今年3月份，我專門寫了一篇文章《北京沒有價值窪地》，來解釋雙橋為何萬年不漲，感興趣的可以再翻閱一下。
北京樓市2020.7-2021.5月這輪行情，大部分業主可能沒什麼感覺，那是因為：
除了東西海、亦莊、朝陽望京、太陽宮芍藥居、新北苑、朝青、奧森等幾個熱點板塊之外，大部分割槽域並沒有怎麼動。
而亦莊，有一個特殊的樓盤，其成交價半年翻倍（可以猜猜是哪個盤）。除了這個極為特殊的樓盤之外，很多正常的盤，其漲幅都在30-40%之間，超過上地的紅盤“上地東里”。
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亦莊這一輪搶眼的表現，除了其過硬的自身條件之外，還得益於“學籍獨立”的政策紅利。
五月份，亦莊學籍正式宣佈獨立之後，不少二手房業主信心倍增，掛牌價一個比一個高。
金茂的悅系，有一段時間，下躍掛牌價接近10萬。雖說下躍地下一層不算房本面積，單價貴點正常，但10萬未免也太離譜了。
關鍵是：還能賣得出去。
6月份，一位讀者跟我說：他家的下躍賣出去了，買家來看了一次房就相中了，後來買家跳過了帶她看房的中介，兩人私下成交了，摺合單價9.8萬元。
坦白講：這樣的成交價，著實不低。要知道，2019年同戶型的成交價只有7萬出頭。
我猜測：或許是省了一筆不算少的中介費，所以買家才願意為她喜歡的房子支付高溢價？但或許，人家是真的覺得它就值這個價呢。此單一成，其他業主的預期就再也不可能降下來了。
10月以後，西海學區和遠郊盤領降，而亦莊的優質盤，基本沒咋動。
從小窩君第一篇亦莊的文章開始，我就曾明確表示過我對這個區域的看好。2019年底到2021年3月，也曾無數次發文推薦過亦莊。坦白講，亦莊的這波行情我預測到了，但沒料到的是：她的漲幅會如此猛。
雖然，早在5月份，我就不推薦再入手亦莊二手房了；但，我依然看好她的下一個週期。
什麼意思呢？
翻譯成大白話就是：
下一波機會，我覺得表現最好的還是這個區域。
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為什麼呢？
第一，東西城發生了什麼事，不必多說，大家心裡都明白。如今，不管是東西城，還是海淀，如果短期內要入學，確定性都不大。朝陽最好的人大附也是如此。僧多粥少，指不定會被塞到哪個校區。
對於明年要入學的孩子家長來說，我認為：有一些本來打算買東西城的，會考慮買入亦莊。
雖然，現如今亦莊的教育水平和東西城完全不是一個檔次，但至少人家有確定性啊。你只要買了對口學區房，就能上人大附經開、亦莊實驗學校和建華實驗。
當初朝陽人朝的房價是怎麼漲上來的？不就是因為它有確定性嗎？買了就能上嗎？
如今，東西海、朝陽人朝的確定性被削弱，從某方面來看，我認為是利好亦莊的。
第二，亦莊的供需關係，很明顯開始緊張了。
2018-2021上半年，亦莊一直都是限競房供應大戶，之前，因為供應過度集中，不少限競房的售價，遠低於其限價線。
比如：2020年6月，招商臻瓏府曾以4.3-4.4萬的單價出售了不少房源，而這個專案的限價線，是5.2萬。
目前限競房也就臻瓏府也就還有幾十套尾房，透過小窩新房-購房返現小程式買，可在開發商折扣基礎上，額外獲得5-10萬的返現。
今年3月份，亦莊市場轉火，限競房專案迅速去化，如今，除了一二層和少量清退房源之外，亦莊限競房全部清盤。
目前亦莊區域在售的新盤也就個單價7萬+的中海京叄號院了，還只有大戶型在售，透過小窩新房，也可以獲得8-20萬的返現（具體返現金額到小程式上查詢）。
並且，第一批、第二批、第三批集中供地，都沒有亦莊的身影。今年一整年，亦莊沒有供應一塊住宅用地。
這也就是說：從現在一直到明年上半年，亦莊都只能吃存量市場。
這意味著什麼，你們自己品。
另外，亦莊高階居住板塊河西區，目前只剩一宗住宅用地了（就是下圖中編號為X98的那宗）;
這宗地一旦拍出，河西就徹底進入存量市場。當然，最後的一宗地，ZF也必定會視若珍寶，不會輕易拍出。
而最近很多國貿、金融街，甚至望京、西二旗的同學來諮詢亦莊置業，也只能去看亦莊邊上的通州的城市之光東望、亦莊橡樹灣，期望未來能有機會劃入經開區。
這樣的供需之下，你認為房價會如何走？
北京樓市最新動態
1、金辰府（昌平北七家）現房開始排卡，排卡客戶每天優惠300元房款，預計將於12月中旬開盤，戶型89-145㎡，總價490-790萬。
2、通州碧桂園和世界展廳12月20日開放，樣板間同步開放，預計12月開盤，戶型50-155㎡，單價6.2萬/㎡，總價310萬起。
3、買房返傭：本文所述專案，及北京300多新盤，透過小窩新房-購房返現小程式，可在開發商所有折扣優惠基礎上，額外再獲得總房款1-5%的返現。（各盤具體返現金額，直接到小程式上查詢）
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