西南財大經管研究院院長甘犁曾表示，“投資性購房才是當前購房的主要動機”。他經過調查研究發現，2008-2018年十年間全國家庭的投資性購房比例一直在不斷快速上漲：2008年投資性購房佔比僅19.6%，但到了2018年投資性購房佔比已經攀升到58.2%，改善需求佔26.7%，而首次購房的剛需僅佔15.1%。
由此不難得出一個結論：最近幾年，絕大多數國人買房早已不再是單純地為了解決居住問題，而是把房子當作是攫取財富的重要工具。事實上，地產大佬潘石屹此前就一針見血揭露，“國人對房屋產權的宗教般狂熱”是推高房價的主因之一。
今年下半年以來，受信貸政策收緊影響，開發商普遍都比較缺錢。為了快速回款，開發商普遍都採取了降價促銷策略，很多樓盤銷售均價較之前都有明顯降低。開發商降價賣房，對於購房者來說，是值得高興的大好事，但樓市卻上演了極其“醜陋”的一幕：開發商降價賣房，老業主不幹了，跑到售樓部逼開發商退差價，並揚言不退差價就退房。
“開發商降價業主要求退差價”現象的發生，很好地證明了，很多人買房的目的不單純，買房更多是為了投資賺錢。一降價就要求開發商退差價，甚至是威脅退房背後：誰慣壞了中國的購房者？究其根本是過去二三十年樹立的房價“只漲不跌”的信念，讓很多購房者不願相信房價下降的現實。
不得不承認，過去二十年，房地產確實創造了數不清的財富，國家統計局資料顯示，2000年-2020年，全國平均房價上漲了5.3倍。其中全國重點30城，二十年間房價漲幅更是達到了8.2倍。有些人口顯著增長、經濟發達的一線強二線城市核心區域，漲幅更驚人。得益於房價不斷快速上漲，那些早買房、買多套房的人，早就憑藉著房價上漲，而實現了家庭財富的快速增長。毫不誇張地說，在樓市最瘋狂的那些年，買房的確是無可比肩的“造富”渠道。
但我們也要清醒地認識到，當前的房價對於絕大多數家庭來說，早已是“天價”——動輒兩三萬一平的房價，總價兩三百萬的房子，即便是首付三成，購買的門檻也提高到了近百萬。2020年末，城鎮三口之家普通家庭，年平均結餘資金不超過5萬元，按5萬元計算，購買一套房子光攢夠首付款都需要一家人努力打拼20年。這還不包括未來三十年，每月近萬元的銀行貸款。此外，2020年百城房價收入比平均值是13.2，這意味著購買一套房子至少需要不吃不喝工作13年。
“民生房地產被炒到奢侈品般的價格”，對於數以萬計的普通人來說，是殘酷且痛苦的事情——畢竟中國大多數是中低收入勞動者，現實中當有錢人坐擁多套房產收租賺擁時，更多的人基本的住房問題都尚未解決——2020年全國租房群體超過2.2億人，大中城市新青年，50%以上都是租房居住，每月要花掉近4成的工資收入支付房租。所以，僅從民生居住角度來看，樓市也確實該降溫了。
房價真的降了，房價“只漲不跌”的神話徹底破滅了。國家統計局資料顯示，今年9、10月份70個大中城市新、二手房價格下跌的城市數量“兩連增”，10月份新房下跌城市數量達到了52個，二手房下跌城市數量更達到了64個，其中僅4城房價環比上漲，佔比不到6%。值得一提的是，10月份，四大一線城市“北上廣深”全部下跌，其中深圳二手房成交量連續6個月下跌，9月份成交1635套，創近12年新低。媒體報道，深圳部分高價房數月來猛降，有總價2500萬的房產，直降500萬對外銷售，而且掛牌半年未成交。毫無疑問，這給了哪些堅信一線城市房價“一直漲”的專家學者，沉痛一擊。
不僅如此，最近半年以來，樓市還出現了三大“逆轉”訊號。
首先，大資料調查顯示，近8成的購房者對明年的樓市持“不看好”態度。換句話說，購房者的預期已經發生了顯著的逆轉。要知道今年初某機構的調查資料顯示，依然有43.5%的購房者認為房價會繼續上漲。為什麼購房者的預期短期發生了重大逆轉？專家解釋是兩方面原因：其一、受今年三四季度樓市“降溫”影響，很多購房者確實感受到了市場的涼意，尤其是投資性購房，更加敏感；其二、樓市受“買漲不買跌”思維影響較大，當前時期全國樓市近乎“全面下跌”，購房者自然會跟著降低預期；
其次，土地市場出現了近十年難得一遇的大逆轉：目前，今年第二輪集中供地落幕，22城流拍撤牌率高達32%，其中，流拍撤牌率高於50%的城市達到5個，不乏北京、廣州等一線城市。此外，根據中指資料，三季度土地出讓金同比降幅達到36.6%，減少了近5000億。其中最值得一提的是杭州，第二批土地出讓金僅有257億元，較首批直降78.2%。土地溢價率更是持續走低，9月份全國300城住宅用地平均溢價率為4.1%，較去年同期下降10.8%，10月份的資料雖未公佈，但可以肯定的是較9月份會更糟糕；
再者，重壓之下，開發商拿地熱情和銷售的底氣均發生了顯而易見的逆轉。拿地方面：受“三道紅線”及金融監管部門對涉房新增貸款要求提高影響。7月份以來，房企拿地熱情驟降，中指研究院資料顯示，7-10月份，50強房企拿地節奏明顯放緩，拿地規模明顯下降——50家代表房企中，39家拿地金額“三連降”；
銷售方面：受購房需求減弱和住房迴歸居住本源雙重因素影響，今年下半年以來，房企銷售業績一直都不太理想。根據易居研究院的資料，今年房企累計銷售額和銷售面積環比增速已經連續8個月下滑。克而瑞研究中心資料顯示，9月份9成百強房企業績下降，同比降幅高達40%；10月份，受貸款發放節奏加快影響，有所好轉，但依然有8成百強房企業績下降，其中44家同比降幅大於30%。
在專家陸俊看來，當前樓市出現三大“逆轉”訊號，基本奠定了明年的市場走勢：按照以往的經驗，房地產“降溫週期”一旦開啟，至少會維持半年以上。換句話說，到明年一季度末，樓市仍會以“降溫”為主基調。雖然市場整體會繼續迎來降溫，但需要注意的是，明年各大城市之間的房價分化會很明顯。這基於兩點原因：其一、全國80%以上的城市房價下跌，購房者的觀望情緒濃厚，短期內，購房者的信心很難挽回。除非政策層面有巨大轉變，比如解除限購、降低首付、房貸利率大降等。以目前的形勢來看，這發生的機率為零；其二、去房地產槓桿，擠樓市水分，仍是當務之急。所以2022年涉房融資、房地產貸款等政策仍然會偏緊，這決定了明年的樓市不可能有“大幅上漲”的基礎。
那麼2022年該抓緊買房還是儘快賣房呢？對此，央媒發聲定調了：穩才是樓市主基調，買房賣房要保持平常心，按需行動，尤其是投資炒房客，要清醒地意識到，樓市已經逐漸趨於穩定，沒有多少賺錢機會了——在12個城市出臺“限跌令”之後，9月15日央媒經濟日報發表了《謹防樓市大起大落》的文章，文中明確提到，“促進房地產市場的健康發展，穩才是主基調，大漲不是穩，大跌更不是穩。房地產市場既要抑制房地產泡·沫，又要防止大起大落。”
緊接著，9月22日，央媒經濟日報又發表了《樓市調控應注意滿足剛需》的文章，文中重點強調道：未來對於剛需群體的真實買房需求，調控政策還要更加“友好”，渠道應進一步拓寬。保障他們的買房需求，有利於釋放市場增量，促進樓市平穩健康發展。
在專家劉博看來，央媒7天內2次針對樓市發聲，不僅定調了2022年的市場走勢，更給買房和賣房指明瞭方向：一、明年的樓市仍將以穩為主，整體上房價難有大漲之勢。事實上，從近期熱點城市出臺“二手房指導價”政策以及“限跌令”來看，官方是希望把市場維持在穩定階段，以時間換空間，逐漸熨平樓市水分；二、2022年，剛需自住應抓緊買房。從央媒“保障剛需群體的真實買房需求”來看，顯然是鼓勵有自住需求的人抓緊買房。對於以炒房為目的的購房，央媒用詞嚴厲地表示，“炒房客透過購買房產實現增值獲利，旨在放大房子的投資功能，不僅推高了房價，擾亂了市場，還嚴重擠壓了剛需的切身利益，應該持續重點打擊”。由此不難看出，央媒對於以投資炒作為目的的購房行為，顯然是深惡痛絕的。
此外，對於2022年該買房還是賣房，網紅經濟學家馬光遠一席話也說清楚了：投資時代結束，剛需該買就買，投資者賺錢機會越來越少，多餘的房產應該儘快賣掉。11月19日，馬光遠發表觀點認為，“最近的房地產政策雖然已經見頂，但不意味著市場馬上反彈。從過去的歷史週期看，政策見頂後，市場要真正回溫需要半年的時間。房地產市場不可能馬上反彈，更不可能報復性反彈，繼續像過去一樣瘋狂的機率為零。各方必須清醒意識到，房地產作為最好投資品的時代真的結束了。”
11月11日，馬光遠更直言不諱說道，“由於政策過猛導致的市場信心的恢復還需要很長時間，我們只能說房地產最危·險的階段過去了，但何時走出重症監護室，還需要繼續觀察。”
在專家看來，馬光遠一反常態“改口”稱樓市“作為最好的投資品時代結束”以及“尚未走出重症監護室”，對於明年的買房、賣房有很好地啟示作用：首先，對於剛需來說，市場短期很難反彈，所以現在恰恰是剛需選房、買房的時機；其次，樓市最好的投資時代結束，顯然是在告訴大家，以投資炒房為目的的購房該停止了，未來市場難以大幅上漲，繼續投資炒房會無利可圖，且稍不留神會把之前憑運氣賺到的錢，憑本事虧掉。因此，對於在潛力不強的城市擁有的多套房產，現在是很好的套現離場的機會。
不過話說回來，“房住不炒”調控指導下，最近幾年投資炒作房地產真正獲利的屈指可數，很多人早就認清了這個現實，有些人已經撤了，有些人其實也不是不想撤離，只是無奈找不到接盤的人罷了。
