北京樓市調控再加碼，有何影響？1-9月房企銷售資料分析

2021年9月，北京樓市調控再加碼，海淀區房地產經紀協會發出行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為；同時，結合近一年成交價格情況，對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區，向中介機構釋出二手房交易指導參考價。市場方面，北京商品住宅（不含保障房）成交規模為84.57萬平，環比增長7.0%，住宅市場熱度依然較低。土地方面，北京二批次土拍明顯降溫，最終26宗地塊延長掛牌時間，17宗地塊成功出讓，合計規劃建面162.37萬平，成交總價513.45億元。

特別宣告：北京房地產企業銷售資料統計是以2021年1月1日-9月30日期間北京簽約的商品房（不含保障房）為統計口徑，主要依據中指資料CREIS在北京全市的監測資料，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的專案，由企業提供相關證明檔案，經課題組對資料進行嚴格稽核，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

2021年1-9月，北京房地產企業銷售額TOP20企業商品房銷售金額合計3728.09億元；TOP20門檻值為105.2億元，較上月提高4.8億元。首開股份、中海地產、華潤置地和中交房地產全口徑銷售額均超200億元。其中憑藉奧森ONE、中海首開拾光裡、華樾國際領尚、海淀幸福裡等多個專案的貢獻，首開股份繼續穩居銷售額首位，達489.9億元。北京房地產企業銷售面積TOP20企業商品房銷售面積合計791.98萬平，TOP20門檻值為24.3萬平，較上月提高2.3萬平。首開股份、萬科、中海地產銷售面積居前三位，銷售面積均超57萬平。

特別宣告：北京房地產企業權益銷售資料統計是以2021年1月1日-9月30日期間北京簽約的商品房（不含保障房）為統計口徑，主要依據中指資料CREIS在北京全市的監測資料，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的專案，由企業提供相關證明檔案，經課題組對資料進行嚴格稽核，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

2021年1-9月，北京房地產企業權益銷售額TOP20企業商品房權益銷售額合計2068.85億元，權益銷售面積TOP20企業商品房權益銷售面積457.11萬平。權益銷售額和權益銷售面積TOP20門檻分別為58.4億元和13.3萬平，較上月分別提高1.3億元和0.6萬平。中海地產、首開股份、萬科均居權益銷售額和權益銷售面積雙榜前三位。其中，中海地產權益銷售額超300億元，位居排行榜首位；中海地產專案眾多，寰宇視界、京叄號院、寰宇時代、拾光裡、天鑽、天璽等多個專案均實現熱銷。

特別宣告：北京商品住宅專案銷售資料統計是以2021年1月1日-9月30日期間北京網籤備案的商品住宅（不含保障房）為統計口徑，主要依據中指資料CREIS在北京全市的監測資料。本報告僅供參考，不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

2021年1-9月，北京商品住宅專案銷售業績TOP10專案共實現網籤金額709.50億元，網籤面積121.40萬平。整體來看，海淀幸福裡、譽天下、奧森ONE網籤金額均超百億，其中海淀幸福裡高居首位，網籤金額110.67億元。順義區的譽天下網籤金額達106.28億元，位居次席；奧森ONE網籤金額104.68億元，居第三位。值得注意的是，恆大專案9月迎來集中網籤，譽天下、恆大御峰、恆大上和府3專案單月網籤金額合計超110億元。從專案分佈來看，TOP10專案主要位於海淀和昌平區，其中海淀區佔據4席。

▍政策環境

北京樓市調控再加碼，海淀房協釋出二手房指導價。繼嚴禁炒作學區房、打擊“假離婚”購房、嚴查樓市違規行為、房地聯動、一地一策、嚴禁“貨不對板”等政策後，北京樓市調控再加碼。9月，海淀區房地產經紀協會發出行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為；同時，結合近一年成交價格情況，對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區，向中介機構釋出二手房交易指導參考價。

2021年上半年，在熱點片區學區房階段性走高帶動下，北京二手房成交規模保持高位執行。上半年二手房累計成交10.88萬套，同比上漲69%，創近五年同期新高，成交均價同比小幅上揚。7月初，伴隨北京幼升小入學政策調整，海淀、西城等多區積極落實多校劃片入學政策，北京二手房市場進入下行通道，成交量連續3月下滑。在此背景下，海淀房協針對部分熱點小區出臺二手房指導價機制，一方面可以有效避免房地產經紀行業惡性無序競爭，促進中介機構規範良性發展，另一方面也有利於一些過熱區域的二手房市場價格迴歸理性，落實穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。

▍住宅市場

成交價格：新房價格總體平穩，漲幅有所擴大。2021年9月，北京新建住宅平均價格為44168元/平方米，環比上漲0.19%，漲幅較上月擴大0.05個百分點；同比上漲2.78%，漲幅擴大0.29個百分點。1-9月，北京新建住宅價格累計上漲1.41%，較去年同期擴大1.14個百分點。

圖：2020年-2021年9月北京新建住宅價格指數

資料來源：中指資料CREIS

銷售規模：新房成交保持穩定，成交規模小幅回升。2021年9月，受新專案集中入市，譽天下、恆大御峰、恆大上和府等專案集中網籤備案的帶動，北京商品住宅（不含保障房）成交規模為84.57萬平，環比增長7.0%，同比微增0.5%。整體來看，前期樓市調控政策效果逐漸顯效，北京新房市場熱度依然較低。

圖：2020年-2021年9月北京商品住（不含保障房）月度成交情況

資料來源：中指資料CREIS

區域成交：順義、大興、房山成交規模較大，東城、房山和順義價格同比漲幅較大。9月，在譽天下、恆大上和府等專案集中備案的帶動下，順義區商品住宅市場成交規模較大，單月高達25.1萬平，遙遙領先其他區域。同比來看，東城、房山和順義同比漲幅較大，均超1倍；昌平、懷柔和平谷區同比下降明顯，降幅均超七成。9月，北京城建·天壇府網籤均價11.58萬元/平，帶動東城區商品住宅成交均價高居各種首位。同比來看，豐臺和順義區成交價格同比漲幅逾三成，密雲和朝陽區域成交均價同比降幅超兩成。

圖：2021年9月北京商品住（不含保障房）區域成交規模情況

資料來源：中指資料CREIS

供應端：新房專案集中入市，供應規模年內新高。北京新房市場迎來供應高峰，近30個專案取得預售證，其中不乏首批土拍專案。2021年9月，北京商品住宅（不含保障房）新增供應規模154.27萬平，環比增長超1倍，供應規模為本年月度新高。2021年1-9月，北京商品住宅（不含保障房）新增供應規模768.23萬平，同比增長30.4%；比2019年同期增長27.9%，兩年平均增長29.1%。銷供比方面，2021年1-9月，北京商品住宅市場銷供比為1.00，同比上升0.26個點，整體處於供求平衡狀態。

圖：2020年-2021年9月北京商品住宅（不含保障房）月度供應情況

資料來源：中指資料CREIS

庫存方面：市場整體供求平衡，庫存及出清週期小幅回升。受專案集中入市的帶動，北京新房庫存和出清週期均小幅回升，截至9月底，北京商品住宅（不含保障房）庫存量約為1141.45萬平方米，較上月增長4.3%；庫存出清週期回升至12.7個月。

圖：2020-2021年9月北京商品住宅（不含保障房）庫存情況

資料來源：中指資料CREIS

▍宅地市場

9月，北京成交1宗共有產權房地塊，該地塊位於平谷區馬昌營鎮，由北京城鄉房屋建設開發以3.47億元摘得，為北京第二批集中供地計劃中成交的首宗地塊。

10月11日，北京市第二批集中供地報名截止，26宗地塊無人報名。至此北京第二批集中供地的43宗地塊，除已成交的平谷共有產權房地塊外，僅有16宗地塊進入競報環節。10月12日，16宗競拍地塊競價報名終止，其中5宗地塊底價成交，總金額130.48億元。昨日，剩餘的11宗地塊進入現場競價，並全部出讓。

整體來看，北京第二批集中供地共推出43宗地塊，規劃建面合計495.95萬平，總起始價1358.77億元。最終17宗地塊成功出讓，合計規劃建面162.37萬平，成交總價513.45億元。出讓結果方面，1宗招標，5宗地塊底價成交；7宗地塊未觸及地價上限；2宗地塊觸及地價上限進入競高標準方案階段；1宗地塊觸及地價上限，搖號出讓；1宗地塊觸底地價上限後競現房銷售面積出讓。

相對首批集中供地來看，北京二批次土拍明顯降溫。一方面是樓市調控保持高壓，全國市場下行，企業流動資金承壓，大部分房企拿地趨於謹慎，另一方面二批次地塊優質程度較首批地塊稍弱，同時土拍規則持續升級，地塊盈利預期較低，如北京二批次集中供地在首批限地價、限房價、競配建、競政府持有產權比例、競高品質方案、競人才房等基礎上增加了部分地塊試點搖號、競現房銷售面積、控股子公司禁拍等規則。此外，部分割槽域首批集中供地量較大，區域競爭激烈，同時首批集中供地專案入市銷售不及預期，也是北京二批次土拍降溫的原因。