誰將搬進北京"二環"？

未來的五年，在北京“十四五”規劃期間，隨著“非首都功能”疏解力度加大，陸續將會有更多的“央企總部”、“銀行總部”等遷出北京老城區。

如果再疊加“平房退租”，“簡易樓騰退”等城市更新。

那麼在北京的老城區和東西城，會有大量的“建築空間”被騰空出來。

所以有很多人會“胡亂猜想”，是不是北京東西城會被“搬空”？是不是要把“沒錢人騰走，變成富人的聚集區”？

從北京近期的多個規劃檔案來看，以上想法確實是“胡思亂想”，“搬空”是不可能的，北京東西城更不可能變成“富人區”。

根據2020年8月份出臺的《首都功能核心區控制性詳細規劃》，裡面明確提到北京東西城的“戰略定位”：

首都功能核心區是全國政治中心、文化中心和國際交往中心的核心承載地，是歷史文化保護的重點地區。

意思已經說的非常明確了。

未來的東西城就是要重點發展三大功能：政治中心功能+文化中心功能+國際交往中心功能，而且是“文化保護重點”，不能拆遷。

但是北京的東西城，目前的“人口密度”和“建築密度”已經非常高了，比如常住人口密度已經超過2萬人/平方公里，是美國華盛頓特區7-8倍。

北京東西城傳統的平房區，居住人口密度居然高達2.2萬/平方公里。

不管如何，東西城的“人口密度”和“建築密度”都無法增長了。

所以如果還想在東西城核心區，重點發展“政治功能”，“文化功能”和“國際交往功能”，已經完全沒有空間。

怎麼辦？

唯一的辦法就是“把非首都功能騰出來，再把首都功能放進去”。

所以東西城核心區發展的第一步就是要大力疏解“非首都功能”，比如代表經濟功能的“央企總部”，教育功能的“高校”等等，都要為以上三大“首都”功能讓路，加速疏解出去，把空間預留出來。

同時還要把平房區加快“退租”，把空間也預留出來。

透過疏解“非首都功能”和“城市更新”，就可以在“不拆遷”的前提下，為東西城建設“三大首都功能”預留出大量的建築空間。

同時不用增加人口密度和建築密度，甚至“非首都功能”離開後，還能帶走大量的人口，降低人口密度。

這就是“一舉兩得”，空間有了，人口也降低了。

接下來的第二步，就是要把“首都功能”放進去，主要就是“中央政務功能”、“文化功能”和“國際交往功能”，要裝進來。

以上三大“首都”功能裝進來以後，東西城又“滿了”。

所以壓根就不存在“搬空東西城”的可能，未來將有一大堆功能可能會裝進北京東西城。

我們判斷主要是四類功能將會“搬進北京東西城”：

第一類，部分還在二環外辦公的國家部委及國家級行政單位，未來可能將會大批次搬進北京東西城。

很多人都以為只要是國家部委就已經在北京東西城裡辦公了，其實事實並非如此，這是一種“錯覺”。

我們初步統計一下，還是有很多國家“部級單位”目前還在海淀區、朝陽區辦公，未來這些單位是有可能會成批搬進北京東西城的。

尤其是在長安街沿線，未來將是中央政務最重要的佈局區域，所以長安街沿線及附近的“央企總部”搬遷後，可能填補進來的就是“國家部委單位”。

也就是所謂的“央企總部”走，“國家部委”走進來，北京東西城服務於中央政務功能得到提升。

第二類，大量的“文化旅遊設施”將會搬進北京東西城。

2020年4月9日，北京市公佈了《北京市推進全國文化中心建設中長期規劃(2019年-2035年)》，在這個規劃中，北京提出要“利用中軸線文物騰退空間，優先用於補充公共功能”。

什麼是“公共功能”？

其實就是博物館、紀念館、文化館、藝術館、圖書館等文化設施，還非常明確提出：

打造京報館、京華印書局、湖廣會館、臨汾會館等一批富有老城文化內涵的主題博物館、紀念館、展覽館等，佈局更多“小而美”的特色博物館。

由此可見，未來北京中軸路實施“騰退”後，預留出來的空間將會佈局各種各種的“博物館、紀念館、文化館、藝術館、圖書館”。

這就是“人口出去了”，但是“文化進來了”，大量的平房空間將會被打造成為中國最龐大的“文化叢集”。

通俗一點講，以後的東西城中軸線，就是中國的“文化之路”和“旅遊之路”，就是來參觀旅遊的，讓全國人民來體驗中華文化復興的。

第三類，國家外事外交場合要大量在北京東西城落地。

2021年9月22日，北京市公佈了《北京市“十四五”時期加強國際交往中心功能建設規劃》，在這個規劃中，明確提出：

依託中軸線等歷史文化遺蹟，特色衚衕街巷、傳統四合院等歷史文化街區，打造更多“小而美”“雅而秀”的外交外事活動場地。

其實就是說，北京東西城的四合院實施“退租”或者“騰退”後，要利用部分文化街區的房子，來打造成為“外交外事活動場合”。

這種外交外事活動場合，我們的理解應該是兩三大功能：第一是國家領導人接見“外賓”的地方；第二是“重要外賓”參觀體驗中國文化的地方；第三是舉辦重要國際文化展覽交流的地方。

所以大量的房子可能會被預留出來，打造成為國家級的“外交外事活動中心”，而不是成為富人聚集區。

第四，大量的養老服務設施要在北京東西城落地。

除了政治、文化和外交，北京東西城未來還需要增加大量的養老服務設施，來為東西城的老年人提供服務。

根據《北京市養老服務專項規劃(2021年—2035年)》的說明，“疏解騰退後的閒置設施和建築”，將會改造成為“養老服務設定”。

同時對於騰退的平房院落，也要經過適老化改造，更新成為老年人的家庭單元，為老城區的老年人提供更好的養老服務。

綜上所述，透過我們分析可以發現，北京東西城其實正在進行一個重大的功能定位調整：從原來的“複合功能型”城市核心區正在快速向“首都功能核心區”轉變。

以前的北京東西城，是什麼功能都有，複合型發展的城市絕對核心，產業經濟、教育文化、政治外交等全部混雜，結果導致人口高度密集，建築密度居高不下，房價水平“全市第一”。

應該說，東西城以前的功能規劃，還是比較亂比較雜的，什麼都有一點，而且什麼都比較強。

而未來的北京東西城，可能將會變得更加“純粹”，定位就是“首都功能核心區”，而不是“城市功能核心區”。

所以必然會逐漸剝離“非首都功能”，而增加更多的“首都功能”：比如像什麼央企總部、銀行總部、學校醫院等會逐漸離開，而包括部委行政單位、外交外事場合、博物館、養老等功能會逐漸增加。

有些功能會離開，有些功能會進來，從而實現了功能上的“騰籠換鳥”。

未來的北京東西城，就是最純粹的“中央政務”+“文化展示展覽”+“國事外交交流”+“養老中心區”。

那麼這種功能上的“騰籠換鳥”會對北京東西城的房價有什麼影響呢？

從短期上看，是影響不大的。

從長期看可能會更加凸顯東西城“房住不炒”的原則，尤其是政策風險會更高，對於北京東西城來說，自住是沒有任何問題的。

但如果是投資升值，要更加謹慎，畢竟過於敏感，政策風險高。

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