北京集中供地模式的影響，已迅速反應到成交端。
目前為止，5月份首批供地中已有25個專案取得預售證。除了YYDS海淀的學府壹號院，開盤當晚銷售125億，從其他各專案宣發的戰報看---
謹慎得很。
根據網易房產資料中心顯示，就算考慮到網籤資料延遲和其他多種因素干擾，一批次已開盤專案去化情況也不容樂觀。截至2021年11月30日已有15個專案有網籤資料，累計成交套數僅766套。
資料來源：網易房產資料中心
這裡還有190套是學府壹號院，而部分拿證早於學府壹號院的專案，還保持著個位的網籤資料。尤其是今年新盤扎堆的朝陽，首批集中供地中的10個已開盤專案僅網簽了211套。
01
典型樣本朝陽
出乎意料，但又在意料之中。
朝陽新房市場歷年來是供不應求的。
據網易房產資料中心統計，2018至2020年朝陽新房成交量分別是1708套，2839套、2916套；但這三年新增商品房土地供應僅10宗。
而今年從9月13日起，到11月26日，前後兩個月的時間，朝陽先後10個純新專案全部開盤入市，6336套房源幾乎同時衝進市場。
按照過去三年平均每月207套的去化速度，這6336套房源需要30個月才能賣完。
朝陽作為集中供應的典型樣本，招牌的含金量被稀釋了，地段不再包治百病。
更糟糕的是，朝陽是今年“王對王”現象的重災區。
王四營、金盞、崔各莊，都同時有2-3個純新改善專案在售，並都有尚待出讓的規劃地塊。
它們同天拍出，產品面積段/周邊配套/入市時間不能說完全一致，但確實也差別不大。
底層供需大前提的改變，讓開發商們的慣性動作逐一失效。
02
總價邏輯失靈
首當其衝的，就是低總價策略。
先透過一部分小戶型剛需房源，降低專案“起步價”，吸引更多購房者的目光，再靠大戶型產品賺錢。
比如最小55平一居，總價358萬起，普宅首套首付只要125萬，一經發布引起了購房者廣泛關注。
面積再大一點的，總價追平甚至低於限競房。綠城沁園主力戶型之一77平兩居，按照銷售指導價6.5萬/㎡計算，總價500萬起，首付約200萬；德賢御府72平總價576萬，首套首付230萬。
問題在於，真正的低總價房源過少。要麼是絕對值上的少，像55平房源只有81套。
要麼是價效比上純商品房肉眼可見得不香了。一街之隔，華樾國際領尚限均價為71000元/㎡，德賢御府銷售指導價已達8萬/㎡，意味著買到華樾國際·領尚，即淨賺9000元/平的差價。
總價邏輯來看，曾經的500萬，限競房時代可以買到89平，而如今只有77平。
尤其朝陽，改善為主的產品結構，把買房的總價門檻調整到了800萬/套起，首套首付也要300多萬。而有錢人卻是少數，追隨者少了，曲高和寡，難在短時間內成就銷量層面的叫座。
03
產品邏輯失調
同時，總價越高，買房人越挑剔，還考驗房企在產品上做增量的實力，難上加難。
說到底，開發商日子也不好過。
“三大紅線”+“兩道補丁”壓力下，房企現金流普遍承壓。再加上限地價、限房價、限7090，再有政府產權份額佔比、配建公租房等等。
多重限制之下，開發商少了做爆款的心氣，一心只想跑得快。複製爆款，成為不約而同的選擇。
好處是省力，照搬已經得到市場驗證、購房者接受度高的產品；缺點是復現率高，反而成了中規中矩。
不僅是市面上有如複製貼上的外立面，連戶型都變得大同小異。限競房時代能作為賣點的南向三面寬，現在已經屬於常規操作，只能算及格線。
於買房人而言，只能說接受得了，看得多了，也就談不上多喜歡，更說不上驚喜。
客觀上，還有開發商其它操盤專案被曝維權，被業主控訴房子交付質量縮水，減配明顯，品牌影響力直線下滑。
即使有地段、價格在前，購房者也不願閉眼買單了。
好訊息是，從其他已釋出三輪供地資訊的城市來看，土地出讓門檻正在適度放鬆。
比如南京降低拍地企業資質要求、蘇州降低保證金繳納門檻、深圳降低競自持(公共住房)上限、合肥取消配建保障性租賃住房指標等。
放大到整個市場來看---
9月24日，央行罕見發聲房地產，提出兩維護，即維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益；
10月21日銀監會公開表示“保障剛需群體信貸需求”；
本月初住建委在《北京市商品房預售資金管理辦法》中明確“管好但不管死”的原則；
近期北京/深圳連續舉辦行業調研會……
已經有業內人士表示，樓市政策已見底，明年春天或將有一波回暖。
互動時刻：
樓市的春天可能快到了，但還是要先熬過這個寒冬。
2021還剩最後1個月，苦於年底業績和資金雙重壓力，可能會有專案選擇促銷跑量。
對剛性需求的買房人來說，現在可能是個撿漏的機會，但是同樣很考驗買房人的眼力。你準備出手買房嗎？歡迎文末留言~
