大家好，我是西瓜姐！“西瓜說房”每週釋出房價資料，時刻監測市場變化，第一時間給大家帶來最新的行情分析。
西瓜助你買房心中有“數”不踩坑！
1 二手住宅成交量
上週（11.22-11.28）北京住宅成交2941套，較前一週上漲11.4%；11月二手住宅共成交了11851套，這與西瓜說房之前的預測1-1.2萬套完全符合。
經歷了10月的低谷後，11月北京二手住宅成交量迅速提升。
圖1：北京二手住宅成交量變化趨勢（周） 資料來源：北京住建委
考慮到宏觀政策見底，因城施策下北京二手房政策在一段時間內不會發生變化，業主和購房者心態趨穩。
隨著需求逐步釋放，成交量也將緩慢回升。
按照此趨勢，12月的成交量將維持11月的水平，在1.2萬套左右。
2 掛牌價格變化
本週北京掛牌均價穩中有降。
主城區中，東西城、豐臺的掛牌均價繼續上漲，海淀、朝陽、石景山以及通州區的掛牌價格繼續下降。
從商圈維度來看，本週掛牌均價下降幅度大的商圈主要集中在海淀和朝陽。
下降幅度前十的商圈中，海淀佔了一半，其中上地掛牌價格下降得最多，其次是北太平莊和雙榆樹。
表1：本週商圈掛牌均價降幅Top10
本週商圈掛牌均價上漲明顯的商圈中，亦莊上漲最多，達到了0.7%，11月累計已經上漲了3.4%。
在市場下行的這段時間裡，亦莊無論是成交價格還是掛牌價格都逆勢上漲，表現搶眼。
海淀和西城則是分化明顯，之前上漲過高的商圈回撥明顯。
反之相對較弱的學區如海淀四季青，在市場下行時，價格基本上沒太大變化。
表2：本週商圈掛牌均價漲幅Top10
3 西城降價房源
本週有6628套二手住宅的房源調價，佔全部二手住宅掛牌量的9%，其中降價房源5519套，平均降價幅度為-2.5%。
值得一提的是，調價房源中順義龍府花園的某套房源，降幅最高達到了20%。
自從7月份學區“爆雷”之後，西城部分學區價格直線下降，本週我們重點關注西城降價房源。
我們透過多維資料進行分析，綜合參考小區成交均價、降價房源的掛牌價格，找到潛在的“筍盤”提供給大家。
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表3：西城掛牌房源調價幅度排名
4 買房建議
1）近期成交量在回暖，業主心態維穩，降價房源數量較之前有明顯減少，市場上“便宜”的房子會越來越少。
近期要買房的，早點下手，年後市場還會回暖。
2）城區在分化，城區內商圈也在分化。從這波行情就可以看出，樓市已經不再是普漲了。
不同商圈出現了分化，弱勢板塊需求下降，強勢板塊抗跌能力強。
分化嚴重的情況下，只有運用大資料以及基於經驗的邏輯分析，才能把握住北京樓市的發展規律。
