銀貸只是工具，經營創造價值，我是睦融智，一名一線的銀行貸款策劃師，企業經營者。本文寫於2021年12月，保鮮期三個月，適用地上海。下劃線標註本季政策變動。
本文多涉及個人、小微經營性抵押，對公經營性物業個案各議。
【利率】：一抵年化3.85~8.5%、二抵年化3.85~8.6%
低息的銀行相對要求高，如果是利率低於4.25%年化的先息後本每年迴圈或隨借隨還，經營不善降貸、斷貸、抽貸的機率也高。想要規避抽貸，挑選每年都會歸還（並不取出）一點本金的銀貸產品，如等額本息、等額本金、先息後本每年歸本N%。利率高於4.25%方案抽貸機率低，當然預防抽貸最好的方法是踏踏實實做好企業，管理好現金流。
目前較受歡迎的銀行抵押貸款梯隊：
T0：工商、中信
T1：招商、興業、平安、浦發、廣發、浙商（二押）、交通、農業、建行、廈門國際等、
T2：民生（二押）、農商、中國、光大、稠州（二押）、郵儲、杭州、各類村鎮等
單個方案請關注本號閱讀實測分析。
【額度】：個人、小微抵押額度上限3000萬，企業經營貸不限額度。
個人經營性抵押以個人為貸款主體，小微抵押以公司作為貸款主體。兩者只有40%的銀行能做到1000萬以上，約只有20%的銀行能做到2000~3000萬。3000萬以上多數銀行走對公經營流貸。小微純信用授信目前最高限額3000萬，極個別6000萬，超過這個數字就不能算小微了。
注意：額度超1000萬，可貸銀行銳減，操作難度增加。須找專精的行長或銀行老師。
【還款模式】：
先息後本3~10年：低息每年迴圈的貸款最低利率在3.85%左右；3~5年不迴圈不歸還本金的利率集中在4.25%左右，個別銀行能做到3.85%。
先息後本每年歸本N%：利率範圍4.05~5.85%，多數銀行3~10年期，極個別20年。
等額本息20年：利率範圍3.85~7.78%，注意借款合同期限，多數銀行只能籤3~5年合同，少數銀行能籤10年合同。合同期限越長，抽貸風險越低。
【可貸期數】：最長貸款期限是剩餘可授信年齡（65 -主貸人年齡）與剩餘可貸房齡（40-房齡）的兩者最低值。可授信年齡一般不超65歲，極限70歲。可貸房齡一般不超40年（按揭50年），個別銀行不限。舉例：
王老闆今年55歲，房子竣工日期是1986年，那麼王老闆最長貸款期數是5年。（70-55~65-55，40-35。取最低值5）
【主貸人、權利人國籍】：非中國大陸籍會大幅降低可操作銀行家數。
夫妻雙方都是外籍人士：部分外資銀行可做，須報表漂亮、收入充足，貸款金額1000萬以上難度會大大增加。所以申請外籍的朋友注意了，如果借款金額1000萬以上，夫妻雙方最好有一方是中國人。
夫妻雙方有一方為中國人：流水充足即可，報表收入要求一般。2000萬以內相對好做，極限可貸3000萬。
【年齡要求】：主貸人18~65歲，權利人18~80歲。
不要輕易將老人（超過60歲）和小孩（低於18歲）的名字新增在產證上，會影響到可貸金額、利息和可操作銀行的家數。
【可做物業範圍】：住宅、別墅、優質法人的辦公樓商鋪、優質企業廠房
廠房2000萬以下可以走對私，2000萬以上必須走對公。商鋪最好是沿街商鋪，不沿街的商鋪操作難度較大。
【最高成數】：
一抵：住宅7~7.5成（極限8.5~10成），別墅6成，商用房5成。
二抵：住宅7成，別墅6成。
資質好的老闆在銀行能借到足7成。各銀行與評估公司的關係不同，有些銀行的評估價甚至是其他銀行的7.5~8成，部分小微銀行能做足10成（7成抵押+1~3成信用）。可貸成數由低到高排序是商用房<獨棟別墅<聯排別墅<大平層<住宅。
【放款週期】：1~3周
提供收件收據服務的銀行、過橋方能幫我們一週拿到款項，前提是資料準備齊全。有條件的老闆應當儘早規劃，因為一旦加急失敗，只能被動過橋。個人或小微抵押、2000萬以內純信用提前3個月準備比較穩妥；2000萬以上純信用或對公抵押提前5個月。
【面積、房齡要求】：
單套房面積最小40平。多數銀行要求房齡40年內，優質房產房齡在20年內，少數房齡30年以上可做。面積小房齡超的房子必須估值得高，一般銀行要求評估價超過350萬，不然即便可做，銀行利率也不低。
【批覆要求】：
可帶民間、機構出批覆、個別銀行可帶個人出批覆。可接受福建人。不要隨意接受民間、非銀機構的抵押借款，會限制轉貸銀行的可操作性。請諮詢專業人士。
【流水要求】：
多數銀行要求流水1~3倍覆蓋負債總額。優質房產800萬內輕流水要求。
【徵信要求】：
逾期情況原則上多數銀行兩年內不得有3個2，1個3，6個1，或不能有9個1。實際個案各異，如果我們有特殊理由造成非主觀逾期，有證據可以溝通。
【備用房要求】：
幾乎都有，只是鬆緊的區別。一些銀行要求必須是主貸人名下房產，而另一些可以是直系親屬。再松一點宅基地也認。個別銀行沒有要求。
【產證、營業執照】：
雙新（新產證、新營業執照）幾乎做不了，少數銀行能接受企業成立滿3個月的新產證，單新相對容易一些。
二押優質方案一覽（三月一更新）：
一押優質方案一覽（三月一更新）：
綜上是銀行經營性抵押可操作極限。三分靠貸款，七分靠經營。希望各位老闆合理做好規劃，生意興隆。
注意：同一銀行不同支行不同銀行老師，由於指標壓力、業務熟練度、風險評估角度等不同因素會導致准入條件、過件率和利率的不同。本文僅限參考小智實測過的支行網點，如有異議歡迎補充指正。也歡迎企業主、銀行老師交流學習。
我是睦融智，唯道、善貸、且成。
