地產圈的老油條們，多多少少都聽過5986、456這些數字密碼，對432應該也不會陌生，當你看到432這幾個數字腦海裡第一反應彈出來了什麼資訊嘛？
“432”指的就是四證齊全、30%自有資金、二級開發資質；
它一般出現在房地產融資階段，是銀行、信託公司對房地產開發企業發放貸款的紅線，這條紅線原來是可以踩的，很多資金違規流入房企用於支付土地款。
但由於近幾年監管持續加碼，沒有金融機構敢再踩紅線，本文就帶大家簡單學習一下“432原則”，瞭解它的由來以及具體要求。
432的由來
“432”的要求最早要追溯2003年，因為2003年以前，市場秩序還相對混亂，房地產商在取得土地證之後，馬上就可以申請抵押融資，套現的資金一部分可以再去拿地，一部分用於開工建設。
厲害的開發商甚至可以空手套白狼，先借流動資金貸款拿地，拿證後再抵押融資，持地待漲，這比前些年房企玩的高週轉還誇張得多。
一言概之，就是套銀行的錢來拿地。
與此同時，03年房價暴漲，出現了“房地產泡沫論”，因此也有了控制房地產發展速度的訴求。
2003年6月5日，《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀髮〔2003〕121號），簡稱112號文，在這種背景下出臺了。
來源：中國人民政府網
可以看到，這則通知主要是針對開發商以及購房者信貸需求的限制性規定。
其中，禁止商業銀行以流動資金貸款及其他形式發放房地產開發貸，並要求房企自有資金投資比例達到30%，土地抵押貸款額度不超過評估值70%；
同時，規定了商業銀行向開發商發放開發貸必須四證齊全，貸款不得跨地區使用，而且不能用於繳納土地出讓金。
這個時候，已經形成了432要求的雛形，但當時該規定還沒有要求開發商達到二級開發資質，也未對其他金融機構（信託）進行房地產融資做出限制。
因此，一些資金不夠的開發商便用土地抵押或股權質押的方式獲得信託資金，封頂之後，信託計劃結束，開發商再去銀行貸款。
可惜好景不長，2004年6月24日，銀監會頒佈46號文《關於進一步加強信託投資公司監管的通知》，要求信託公司也要遵守121號文的規定，必須滿足432條件之後才能給房地產企業發放貸款。
2009年3月5日，銀監會發布了25號文《關於支援信託公司創新發展有關問題的通知》對二級資質提出要求，申請貸款的開發商或其控股股東不低於國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質。
由此“432”的完整概念形成，正式成為銀行、信託對開發商發放開發貸的基本原則。
432的具體要求
432的核心主要是防止開發商空手套白狼、跑馬圈地，同時也要防止工程爛尾。
我們常說五證齊全，指的是《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，而432原則裡的“4”，則是專案在貸款發放時需要保證至少四證齊全，預售證可以稍晚些獲取。
順便把五證的用途及通俗理解也放出來，需要注意的是，432要求中的四證是有先後順序的，沒有四證中最後一證施工許可證，那就是非法施工了；
432原則中的“3”，指該地產類專案的專案總投資中，開發商專案資本金（也即自有資金）比例至少達到30%；
專案資本金，指在投資專案總投資中，由投資者認繳的出資額，對投資專案來說是非債務性資金，專案法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；
投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽回。
一般專案資本金比例要求不低於30%左右，《國務院關於調整和完善固定資產投資專案資本金制度的通知》（國發[2015]51號）中各行業固定資產投資專案的最低資本金比例規定：
房地產開發專案：保障性住房和普通商品住房專案維持20%不變，其他專案由30%調整為25%。
但目前無論是銀行還是信託，大部分還是以30%要求為界限。
432原則中的“2”指該地產類專案的開發商或其控股股東至少擁有二級以上（包括二級）的開發資質。
按照2000年3月住建部發布的《房地產開發企業資質管理規定》，開發商資質按照條件分為一級、二級、三級、四級，共四個資質等級。
2015年5月4日（住建部令第24號）及2018年12月22日（住建部令第45號）分別進行了修改，對經營年限、開發面積、建築工程質量、專業人員數量等做出了明確的規定。
圖表來源：錦城資本
二級資質是銀行風險控制的底線要求，是為了保證資金投向的底層專案工程質量不會產生重大風險，危害銀行信貸資產的安全。
而就在今年11月，司法部官網釋出訊息，住建部發布《住房和城鄉建設部關於修改〈房地產開發企業資質管理規定〉的決定（徵求意見稿）》。
房地產開發企業資質一、二、三、四四個資質等級修改為一、二兩個資質等級。二級資質對財報、年報以及專業資格人員的要求大大放寬。
從監管角度來看，由於沒有了三四級，二級資質變得容易獲取了，不排除未來的要求會從二級變成一級，或者增加其他方面的新要求。
當前房企陸續債務違約、暴雷，不能單純歸咎於政策調控、市場原因；最主要還是在過去，房企自身盲目擴張規模加槓桿，高負債、高槓杆、管理水平跟不上。
而隨著目前行業的發展，監管機構對房地產行業逐步建立起越來越具體的監管原則，防範金融風險，這也是房地產行業走向健康的表現。
