最近我國樓市遇冷，很多城市的房價都出現了下跌的趨勢，正常情況下，這種現象應該是剛需購房的好機會。但實際情況確實很多城市的成交量在持續走低，購房者的觀望情緒更加濃重。
那麼為什麼會出現這種情況呢？筆者認為一方面是很多購房者買漲不買跌的心裡造成的，他們怕買房後，房價會繼續下跌，最後會虧掉自己的血汗錢。另一方面就是儘管樓市遇冷，房價出現了下跌，但我國的房價仍然處於高位，買房難仍然是很多剛需面臨的難題。根據上海易居研究院釋出的資料顯示，截止到2020年我國的平均房價收入比達到9.2，而且這還只是我國的平均房價收入比，在一些一線城市例如北京、上海、廣州、深圳等城市，房價收入比更是達到了30以上，一些省會城市的房價收入比也在15左右。在這種情況下，年輕人很難做到只靠自己買房，很多時候都需要父母的幫助，甚至掏空一家人的錢包才能湊夠首付，後期還要揹負鉅額的房貸。
房價這麼高，很多人買房掏光一家人的積蓄，自然房子也成了一家人最主要的財富。根據2020年央行釋出的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》的報告顯示：我國城鎮居民家庭的戶均總資產已經達到了317.9萬元，其中資產分佈也明顯，以實物為主，其中房產佔據了一個家庭總資產的70%。這種情況下，房產也成了很多子女在繼承父母遺產時最重要的資產。
在傳統觀念中，子承父業，子女繼承父母的房產是理所當然的事情。但事實上並不是完全這樣，即使是子女也可能面臨無法繼承父母房產的情況。在今年出臺的《民法典》中規定，有3種情況下，子女9是無法繼承父母的房產的，子女請注意。
第一：子女有重大過失，會失去繼承權
我們知道在繼承的過程中，第一順位繼承人不光有子女，還有配偶和父母。所以如果子女有重大過失的話，就會失去繼承權。在《民法典》的第一千一百二十五條規定，繼承人有以下5種行為之一的，喪失繼承權。
第一：故意殺害被繼承人；
第二：為爭奪遺產而殺害其他繼承人；
第三：遺棄被繼承人，或者虐待被繼承人情節嚴重；
第四：偽造、篡改、隱匿或者銷燬遺囑，情節嚴重；
第五：以欺詐、脅迫手段迫使或者妨礙被繼承人設立、變更或者撤回遺囑、情節嚴重。
子女如果有以上5種行為之一的，就會喪失繼承權。但這5種行為還是有區別的，一般有第一項和第二項兩種行為的會永久喪失父母房產的繼承權。但如果是第三項到第五項行為，如果後期有悔改變相，並且得到了被繼承人的寬恕或者被繼承人在遺囑中把子女列為了繼承人，那麼子女在父母去世後還可以繼承父母的房產。
《民法典》中增加寬恕制度，筆者認為無論是對繼承人還是被繼承人都是非常合理的。首先對於繼承人來說，如果不是第一項和第二項重大過失，我們不能把他們一棒子打死，不給任何機會，也不能一成不變地看人，應該給一定的機會。而對於被繼承人來說，即使子女過去犯過錯誤，他們也希望自己老了以後能有子女陪伴，給子女一個改過自新的機會。
第二：設立了居住權的房產，子女暫時無法繼承
在《民法典》中，第366條提出了設立居住權的概念。居住權是指：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。設立居住權，可以根據遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定來進行。另外對於居住權《民法典》中還規定：居住權不得轉讓、繼承，設立居住權的房子不得出租，除非當事人另有約定。
因此可以看出如果子女繼承的房子被父母設立居住權，那麼即使子女擁有房子的產權，也不能將房子出租或者出售，直到居住權到期或者擁有居住權的人死亡，子女才能真正擁有房子的使用權。
例如老李早年喪妻，老了以後找了一位老伴搭夥過日子(沒有領證)，老李去世之後，雖然把房子產權留給了子女，但也給老伴設立了居住權。遺囑中明確表示，房子產權雖然屬於子女，但老伴有權居住在房子裡面，直到老伴去世。這時這套房子就被設立居住權，子女雖然有產權，但卻不能把房子出租，也不能出售。
第三：父母留有遺囑，而且遺囑中明確表示自己的房產由子女以外的人繼承
我們知道在繼承法中有第一順位繼承人和第二順位繼承人來繼承被繼承人的遺產。但這是被繼承人沒有留下遺囑的情況下的繼承順序，如果被繼承人留下了遺囑，應該按照遺囑繼承或者遺贈辦理。另外在《民法典》的1033條規定：自然人可以立遺囑將個人財產指定由法定繼承人中的一人或者數人繼承，也可以立遺囑將個人財產贈與國家、集體或者法定繼承人以外的組織、個人。所以自然人可以根據自己的意願把房產留給任何人，甚至國家，並不一定是子女。
同樣以老李舉例，例如老李老了需要子女照顧，但子女並不孝順，不願意照顧老李，平時老李的生活起居都是由老李找到的老伴照顧。這種情況下，老李在生前立下遺囑，表示自己去世以後把自己的房產留給老伴。這種情況下儘管老李和老伴並沒有領證，子女也是第一順位繼承人，但子女也不能繼承老李的房產，而是應該按照老李的遺囑進行分配，房產由老李的老伴繼承。
總結：經過上面分析我們可以看出，新規下即使是第一順位繼承人的子女也不一定就能繼承父母的房產。所以不要因為自己是父母的子女就有恃無恐，認為自己一定能繼承父母的房產。作為子女該負贍養義務的時候要負贍養義務，該孝順父母的時候要孝順父母。
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