北京城的"變局"：看懂四類新型"拆遷戶"

要想了解城市未來的變局，一個是要了解城市的發展規劃，另外一個就是要看懂城市的改造和更新。

北京在2017年公佈的《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》中，把北京未來15年的城市空間格局確定為：“一核一主一副，兩軸多點一區”。

從而確定了北京城市發展的“區域排序”：“東西城核心區”第一位，“四大城區”第二位，“北京城市副中心”第三位，“多點新城”第四位。

以上的“四大城區”主要是特指海淀、朝陽、豐臺和石景山等地區，“多點新城”主要是5-6環之間的房山、順義、亦莊、昌平及大興等平原新城。

那麼，未來北京如何實現城市總體的新規劃發展呢？未來這些地區的房價會如何變化呢？

第一，“東西城核心區”重點發展“中央政務”，“國家文化”和“國家外交”等三大功能區的建設。

但是東西城核心區已經基本沒有土地空間了，如何實現以上三大功能的發展？

只有兩種辦法：要麼就是“拆掉重建”；要麼就是實現“騰退”。

最終國家還是選擇了後一種手段，確定了“老城不再拆”的基本原則，重點推動“老城區城市更新及騰退”。

於是北京第一類“新型拆遷戶”出現了“：東西城直管公房平房“退租戶”及公房簡易樓的“騰退戶”。

根據北京未來五年城市更新計劃，東西城的“退租戶”將會達到1萬戶，他們未來的疏解方向主要是“順義、房山、昌平、大興”等四大平原新城。

這樣一來，東西城核心區就可以騰退出“空間”，進行政務功能、文化功能和外交功能的建設，要麼變成“文化展覽中心”，要麼就是變成“國家外交場合”，要麼就是國家部委的“辦公空間”。

所以對於東西城核心區來說，除了個別專案由於學區政策調整價格會出現“下調”外，房價應該是非常“堅挺”的。

但由於東西城屬於“政策敏感區”，除了學區自用外，我們也不建議做投資，畢竟政策風險還是相當高的。

也就是說，東西城的房價一旦出現“大漲”，就非常可能會出臺政策進行“強壓”，所以東西城屬於“學區自用房”，不太適合“投資”。

北京第一類“新型拆遷戶”產生於北京東西城，並向近郊新區“疏解”，會導致房山、順義、大興、昌平等地區常住人口“大漲”。

五年1萬戶，每戶人家3-4口人，相當於3-4萬人。

第二，“四大城區”，包括海淀、朝陽、豐臺和石景山，重點發展“首都功能”，疏解“非首都功能”。

其實北京的“四大城區”土地資源和空間也非常小了，要想發展“首都功能”，就需要做大規模的“城市更新”和“疏解工作”。

所以北京的四大城區未來會產生“兩類新型拆遷戶”：“危改戶”+“撤村建居戶”。

首先是“危改戶”。

根據北京市的規劃，未來五年要實施危改規模是100萬平米，如果按照每戶30-40平米估算，北京“危改戶”大概是3萬戶左右。

北京“危改戶”幾乎全部可以“就地安置”，不會進行向外疏解。

其次是“撤村建居戶”，其實就是推動“城中村改造”，推動農民拆遷上樓，實施“城市化改造”。

北京目前還有超過200萬的“農村戶籍人口”，超過3800個行政村，其中在城區和平原新城地區的行政村就超過900個。

所以要北京要實現“城市化”，就必須要大規模推動“撤村建居”，北京最大的“新型拆遷戶”肯定來自於“農民上樓”群體。

2021年北京城鄉辦就出臺了《關於高質量推進第一道綠化隔離地區全面城市化的指導意見》，裡面明確提出“到了2035年北京一綠地區要全部實現城市化”。

我們判斷，未來15年，北京可能會有幾十萬的農民實現“城市化”，北京五-六環的“城中村”改造將會大規模推動。

所以對於未來北京5-6環的房價，肯定將會有一個比較大的漲幅，全面城市化將會帶來配套及人口的增長。

第三，“北京城市副中心和平原新城”將會迎來“棚戶區”的大改造時代，未來五年將會產生大概3萬“棚戶區”拆遷戶。

北京的第四類“新型拆遷戶”主要來自於“棚戶區改造”。

根據北京市的十四五規劃，北京將加快推進城鎮棚戶區改造，給出的規模指標是“30000戶”。

北京的“棚戶區改造”主要集中在北京城市副中心和平原新城，尤其是北京城市副中心，在未來五年就安排了四個“棚改專案”。

棚改專案的大規模啟動，意味著老城區的建設和改造將會升級，這有助於老城區房價的上漲。

比如像北京城市副中心，搞了大量的棚改專案後，騰出了很多建設用地，就可以遷入大量的學校、醫院等等。

通州老城的配套得到明顯升級，房價自然就會提升。

綜上所述，我們可以發現，隨著北京新的城市規劃亮相和城市功能定位的調整，北京傳統的“拆遷模式”確實已經沒有了。

但是新的“拆遷模式”又出現了，而且還會推動城市格局發生變化，並會影響到區域房價的漲跌。

從未來看，北京的新型拆遷戶主要由以下四類組成：東西城“退租騰退戶”+城區“危改戶”+5-6環“撤村建居戶”+副中心平原新城“棚改戶”。

其中規模最大的主要是來自於5-6環的“撤村建居戶”，其次是平原新城和北京城市副中心的“棚改戶”。

因此我們對未來北京的房價格局判斷是：由於五環以內地區的“新型拆遷”量很少，房價格局就是“穩定”，不會有特別大的變化，

未來五年，北京房價變化最大的，主要是來自於5-6環地區。

而6環外的“北京城市副中心”和平原新城的“老城區”，預計要到5年以後才能逐漸體現出房價上漲的明顯態勢。

所以，“保值自住”在五環內的城區，“增值投資”在五環-六環的城鄉結合部，“長持發展”則可以選擇副中心及平原新城的老城區。

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