最近幾個月的二手房市場，用悽悽慘慘慼戚來形容也不為過。從大幾千萬的學區房到兩三百萬的剛渣房，不管成交還是價格都呈現一個平穩下降的趨勢。曾傲視群雄的西城學區房竟然較年初降了近百萬，您信嗎？反正我信。畢竟前段時間多校劃片政策明晃晃的在那擺著，新政出來幾個月後，西城的學區房究竟怎麼樣了？為此，特意找了個豔陽天，稍微捯飭了一番，在中介小姐姐的帶領下，踏進了西城學區代表片區，月壇。
為什麼單說月壇
提起西城，大家第一反應沒別的，就是學區。西城整體是北京的教育高地，以熱門的金融街、德勝、月壇片區為代表。但區域內差距也很大。為什麼單拎出來說月壇，很簡單，金融街最貴，地段+學區都是西城最好的，但多校劃片後可能花大價錢最後落個普小；德勝雖然便宜些，但相比較區域內教育水平參差不齊；而月壇地段不錯，也能兼顧學區，比金融街、德勝價格實惠些，綜合來看教育水平比較均衡。
月壇北鄰展覽路，南接廣安門外，東臨金融街，西邊就是海淀了。區域內重點學校有育民小學、三里河三小等小學，八中、三十五中等中學。多校劃片執行後，今年731後買房的家庭需接受跨學區調劑。也就是說月壇學區可以報名包括金融街、展覽路、廣內牛街和廣外學區的剩餘學校，在各個學區裡都算是比較一般的了。至於明年能不能上，還要看具體政策。但可以肯定的是，明後年孩子少不了，大家也要做好風險規避。
（月壇學區及多校劃片入學意向）
市場行情—直降百萬
踩盤之前先跟中介小姐姐聊了聊月壇近期的市場行情。聽說在政策剛出來一兩個月，月壇愣是一套沒成交。現在很多小區基本已經跌回去年同期水平，拿40多平一居來說，3、4月份能賣到750萬，現在又落回到600多萬。甚至有本已經簽訂合約的部分買家寧願損失幾十萬也不惜違約。而在6、7月之前，往往是一房難求的狀態。近幾個月狀態有所緩和，一個月能成交10多套，畢竟到年底了，雖然價格降了，但整體成交也慢慢上來了。均價12萬到16、17萬不等，還是看房子，畢竟好的是真好，差的，一言難盡。
踩盤記
言歸正傳，開啟我的踩盤之旅。從1號線木樨地站出來，一路上看到大爺大媽早起買菜裝滿了大包小包，有種秋風掃落葉之勢，和大西城的房價絲毫沒有違和感。但這遍地的小黃車是怎麼回事？還以為進了城都是大奔某馬遍地行呢，是我格局小了。剛從我身邊路過蹭蹭騎著共享單車框裡裝滿蔬菜雞蛋的大爺，可能隨隨便便就來套房。
月壇片區說大不大說小不小，整體還是圍著月壇南街和北街轉。話說我還是頭一次看到基本不按小區劃分的房子，好多住的都是統計局發改委財政部的，有價無市，跟產權單位直接掛鉤，小區好物業好價格貴。在這選房子圍繞的不是地鐵，不是商場，亦不是公園，而是學校。
（中古友誼小學）
（三里河三小，也是這片的頂牛）
正趕上課間操時間，看著朝氣蓬勃的祖國花骨朵，感覺自己一下年輕了幾十歲。看看學校旁房子這外立面，像二環70年代的老房子嗎？不過老小區改造終歸能看出來，看這保溫層就知道了。
中等代表—三里河北街3號院
先看個差不多的小區，三里河北街3號院。總層高18層的7層，視野還可以。這是個71平三居東南朝向的戶型，雖然這多邊形帶兩扇窗的房間我實在欣賞不來，但71平做成三居卻沒覺得多緊湊，可見小區得房率還是挺高的，這點很多新房都做不到。報價1080萬，這要擱年初，成交價得1100萬，是的您沒聽錯，比報價還高。現在基本1000萬就能賣。
（部分成交情況）
頂牛代表—南沙溝小區
再看個片區的頂流，南沙溝。說來也神奇，小區外的熙熙攘攘彷彿與裡邊無關。都說小區物業怎麼樣看門禁嚴不嚴，首開物業，裡外怎麼都有三五個人把守，要不是小姐姐長得像兜裡有一千多萬的，壓根進不去。這些個三層像疊拼一樣的房子是不對外賣的，都是200多平的四居，中介小姐姐說她有幸進去過一次，直呼好傢伙！客戶一個人住兩百多平的大平層，到底是奢侈，還是會享受呢？仔細觀察，每兩棟樓之間的綠植都不一樣，挺講究！好小區出房量也很少，目前有一套88平三居報價1550萬，摺合單價17萬多，對比成交資料來看，好小區還是保值。南門對著釣魚臺，北門正對國賓館，隔一條街就是海淀，門口還有在建的地鐵16號線玉淵潭東門站，這位置，誰能不說一句牛X。
（部分成交情況）
可能有人不熟悉玉淵潭東門站。地鐵16號線貫通南北，穿過海淀西城豐臺三個區，目前北段和中段已經執行，也就是從北安河站到甘家口站。南段暫未開通，預計今年年底通車，未來出行更方便了。而南段首站就是玉淵潭東門站，離的最近的小區就是南沙溝。有人會問了，小區臨鐵還隔音，不得有噪音？看這，一大片綠化隔離帶，難怪小區那麼安靜呢。儘管住在這裡的人基本不依靠地鐵出行，但也是個利好加成。誰說豪車開膩了，不能換地鐵坐坐？
（南沙溝小區與街道之間的綠化）
那些個好與壞
欣賞幾張在我看來能和五六環外次新媲美的小區，三里河一區二區。進去實在是有點費勁，只可遠觀不可褻玩焉。小區人車分流，有的還有小花園，似乎連綠植都帶了點高階感。
沒有對比就沒有傷害。再來看看沒有改造過原汁原味的“老破小”，三里河三區。有沒有一種枯藤老樹昏鴉即視感？就說相隔不足百米，做小區的差距咋就這麼大呢？
優缺點總結
月壇這片兒優點還是挺明顯的。除了最負盛名的教育資源，當我提到其他配套，中介小姐姐只是呵呵一笑。也是，西二環這位置，隨便一數，交通醫療商業公園一抓一大把。說是老舊小區，部分整體改造完也沒破到哪去。
當然缺點也是有的，而且很明瞭。整體繞了一圈，不怎麼路痴的我硬生生轉暈了。小區之間比較集中，劃分並不明顯，這也與產權單位有關，好的特別好差的是真差，街道比較窄，基本兩輛車不能並行。尤其是早晚高峰上下班或者接送孩子，進出不是很方便。車位很緊張，好不容易停輛車甚至半年不挪地兒，人車真正分流的小區少得可憐。
踩盤感受
在北京連剛需門檻都達到500萬的時代，600多萬上車二環學區佔坑房，想住的好點兒一千多萬，我覺得可以了。另外大家買月壇無外乎倆字，學區。從成交情況來看，從剛開始平地一聲雷西城多校劃片政策出來後的零成交到現在月流通十來套，肯定不能說多好，但還是有在平穩回升的。不過大家買房還是要做好不能上心儀學校的準備。如果都能接受也不著急上學，兜裡有錢還想住城裡，那還等啥呢。
年底了，往年這個時候都是二手房成交高峰期。但畢竟今年冬天算個冷冬，建議大家可以保留預期。當然了，瘦死的駱駝比馬大，不管有沒有跌落神壇，月壇依舊是那個月壇。
