原創 房小評 中國房評報道 今天
前幾天，融創物業租售部推出了6套“元大都7號”的次新房，面積從264平米到429平米，均為複式和大平層，價格優惠，每平米單價僅6萬元出頭，套均總價2000萬元左右，要求2個月付清全款。
訊息掛出不久，位於15層面積最大的429平米大平層就賣了出去，據說買家不差錢，2600多萬元房款，一次性付清。
更有意思的是，這6套房子掛出來之後，短短兩個星期，就有近百組客戶預約看房。雖然是各渠道公司帶客，但客戶都是看到銷售員朋友圈廣告之後主動聯絡來看房的。
“價效比高的房子掛出來，還是不愁賣！”
一位融創物業租售部的銷售員感慨：“平時客戶都在朋友圈潛水，元大都7號這樣的房源一出現，他們就紛紛冒泡了。”
也就是說，至少在北京市場上，不缺高階改善客戶，缺的是能夠打動客戶的產品和價格。
近期，北京新房市場的情況也能說明這一點。比如：學府壹號院的900套房源，每套總價1200萬元-2500萬元，吸引了1700多組客戶參加搖號，開盤當日去化90%左右。學府壹號院旁邊的圓明天頌上週開盤，推出238套房源，單價和總價比學府壹號院還貴，而且區域已經被學府壹號院收割一遍。即便如此，每套總價2200萬元起的圓明天頌當天就賣出了232套。
據說，剩下6套下躍產品，是開發商沒捨得推。
再比如，位於二環的豪宅天壇府日前二期開盤，據說所推房源幾乎售罄。天壇府二期戶型面積139平米起，每套總價1695萬元起。而位於西南三環的豪宅葛洲壩北京中國府12月底交房，單價約11萬元/平米帶精裝修，240平米大平層和330-540平米的疊拼別墅近期銷售也不錯。
更誇張的是，據媒體訊息，每套售價1億元起的北京莊園，也在7天內賣出了5套房，在過去3個月時間裡賣出了30餘套房，平均每3天可以賣出1套房——這可是1億元的房子啊！
與此同時，北京的二手房市場卻出現了降價也賣不出去的情況。有的房主著急用錢，對房價一降再降，就是沒人接盤。
這是為什麼？高階買房人放著便宜不佔，卻偏愛更貴的房子？
房小評認為，這恰恰說明了市場購買力的分化。過去我們愛籠統地看待市場潮起潮落，如今卻要用結構化的方法分析市場變化。
整體來說，北京樓市客群呈現兩頭有需求，中間被阻滯的情況。
過去是二胎、三胎、學區房等改善需求主導市場，因此產品要麼做大，做經濟型多居室，要麼就是二手學區房的天下。
如今市場變了，二手房因貸款政策交易遲緩，導致剛改、再改需求被阻滯，而剛需和終極改善需求卻得到釋放。對於剛需來說，首套按揭貸款得到保障，有資格有首付，困擾的是新房定價太高、產品戶型太大、二手房房主讓價幅度不夠等問題，抱有持幣觀望的態度，不撿到大便宜不出手。
而終極改善客戶則是苦於集中供地之後產品品質變化，找不到適合自身需求的房子，一旦遇到喜歡的房子，全款都可以接受。對於終極改善客戶來說，因為現金貶值，今年理財又頻繁爆雷，手持現金恐慌，乾脆買豪宅改善和享受生活，如果遇到元大都7號這樣位置好、定價低的次新房，也考慮投資。
以上，就是目前市場上兩頭分化的現狀。對於開發商來說，不是房子不好賣，是地塊產品定位錯了。當然，這些問題還要歸因於拿地時市場一片紅火，誰也沒料到短短兩三個月，市場會出現180度大轉彎。
如果是海淀、昌平一帶，有碼農剛需支撐的新房，只要設計經濟型兩居、三居產品，幾乎是開一個清盤一個。而朝陽的改善型新房專案扎堆入市，陷入紅海競爭，價格又比較高，再加上朝陽產業變化帶來就業人群變化等因素，導致身在其中的營銷人，苦不堪言。
以上，就是買房人群分化導致的市場現狀。這種分化，預計會持續到2022年的年中，希望未來入市的新專案能夠吸取教訓，做好產品與客群的適配。
說到這裡，可能有讀者朋友會奇怪，這些有錢人多數已經沒有購房資格了，他們是如何買房的？
如果深入到一線瞭解，就會發現購房資格可以透過多種途徑獲得。
例如，有的客戶孩子已經成年，當下手頭有現金，就提前用孩子的名額去買房。這部分人有多少呢？按照2018年北京市有關部門的資料，20-24歲的戶籍人口約62.3萬人，這部分人群正在上學或者剛參加工作，無法獲得貸款，父母可以一次性付款幫忙買房。
還有客戶以父母名義買房，自己居住。雖然父母由於年齡問題已經不能貸款，但是多數有購房資格，名下的房子可以透過贈予和繼承的方式給兒女、孫子等親屬，騰出購房名額買房。有的客戶就是因為要接父母一起住，要贍養父母，而原來的房子面積或戶型不方便，乾脆就換房了，至於以誰的名義買房，他們並不太在意。
除了用親屬名義買房，更多的改善客戶採取用公司買房的辦法。
一些熱點樓盤因為需要搖號開盤而公示了客戶名單，我們從中發現了很多公司名義買房的情況。
例如，望京養雲共計377套房源，參與搖號的公司數量有57家；學府壹號院共計900套房源，參與搖號的公司數量有123家。
按照這個情況來看，在未公示客戶名單的新房專案當中，公司名義買房的比例應該也不小。
有人會覺得公司名義買房稅負更高。
各人有各人的算賬方法，房小評在此不便言明。但是需要提醒一句，如果房地產稅開徵，透過公司名義買房反而可以將稅費分攤到公司運營成本當中，實現抵扣，這不失為一種不錯的資產配置方式。
