從近期跟大家接觸的情況看，大家的焦慮點主要集中在這麼幾個地方，北京房價會不會突然就漲起來，會不會因為房產稅下跌；到底要不要買學區房，學區房買了後會不會接著跌？
這些疑慮都是因為對於北京樓市沒有一個相對清楚的認識，所以就總是懷疑各種情形。這篇文章，我簡單寫一下對近兩年樓市的看法，以及理由，供你們參考。
1，今明兩年，北京樓市不會有行情。
很多人有點被房價上漲搞魔怔了，買房前會有房價上漲焦慮症，總覺得如果不趕緊下手，房價會不會突然起一波，中介再時不時給你發個訊息，說近期樓市回暖了，你就變得更焦慮了。
但是我可以比較明確地告訴大家，今明兩年，北京樓市不會有什麼行情。所謂的行情，指的是一些板塊的漲幅已經超過了20%，且有普漲的情況。
原因是什麼呢？
好多人總覺得，北京的有錢人多，不知道啥時候就能把房價買起來。實際上，有錢人的購買力真的不行，想透過這點所謂的有錢人把房價拉起來，大家還是太自信了。北京樓市在2017-2019年的這段時間，改善樓盤幾乎不漲，且多數樓盤都下跌了很多，只有去年到今年6月，改善盤才有了一次行情。
這說明了，沒有槓桿，房價根本沒戲。現在北京的抵押貸政策收緊，房價就在陸續回撥。1000萬以上的房子都是100萬起跌。
所以大家關注市場，只需要關注“買房槓桿”這一個點就足夠了。這是對房價產生直接影響的因素。
北京的房價今年（2021年）剛來了一波，明年，也就是2022年想要再來一波的可能性幾乎沒有。
……擔心大家不理解，我展開詳細的講一下吧。
北京的歷次房價上漲，都是跟新樓盤有關，二手房漲不漲，政府其實不關心，漲了也沒多大好處，二手房不是關注的重點，只有新樓盤才是。新樓盤牽扯到土地財政，以及金融風險。
所以北京每次房價上漲之前都有一個表現，那就是北京的新盤庫存比較大，開發商的房子都賣不掉。這個時候，政府為了儘可能降低（開發商和銀行的）風險，於是就會想辦法去庫存，而去庫存最好的方式就是“漲價”。
大家可以想一想2020年的這一波房價上漲，這也是跟北京的樓盤庫存太大有關的。2017年之後的這些限競房庫存，就是在最近的這一波房價上漲中被消化掉的。
庫存消化掉之後，政府才能繼續土拍，財政才能健康起來。城市建設才有資金供應。這是個閉環。
二手房漲價的目的，是帶動新盤市場。如果新盤市場無壓力，那麼房價是沒有上漲動力的。
上一波庫存剛被消化掉，今年開始新一輪土拍，這些新地塊想要形成庫存，起碼需要兩年的時間，所以兩年內北京是不會有什麼行情的。（北京房價的每一次上漲都不是沒有緣由的）
2，年後大機率會有小陽春，所以現在到年底是一個不錯的購房階段。
北京樓市從2017年之後的這些年，2018/2019/2020/2021，春節後都有小陽春。所以按這個經驗規律，2022年春天，大機率也會有小陽春出現。
注意：小陽春不算樓市行情，小陽春的市場熱度往往就持續那麼一段時間，房價的漲幅也極為有限，一般是5-10%
3，小陽春行情主要集中在剛需盤上，也就是三四百萬，四五百萬的房子。
這個跟北京的剛需買家多數不受限購限貸政策影響有關，他們多是首套首貸，每年的購買力都能釋放一波。高總價樓盤會因為小陽春熱度，也會稍微有點堅挺，但表現一般。
4，小陽春行情的出現，不是因為春天來了，而是因為房價跌到了一定的低點。
也就是說，小陽春出現的基礎是前期房價的下跌，如果今年房價沒跌透，明年的小陽春有可能會延後到小陽夏。
對於近期想要買房的朋友來說，可以參考這一條。好多賣家覺得明年春天小陽春賣房是不是更好，其實未必。
5，目前樓市高點已過，可以踏踏實實買房了；不要總想著抄底，北京樓市沒有行情，房價會陸續下行，但是也別指望跌太多，房價跌到一定程度後，就進入相對穩定期。大家買房的時候，要調整好心態。
