2022年，北京樓市的二線板塊（上）

這兩週接了n個粉絲的提問，無論直播還是線上諮詢，被問最多的問題就是:XX板塊能買嗎?

既然大家關心，最近幾篇我們就專門聊聊板塊。首先有些是本輪行情中表現突出的尖子生，比如，德勝、萬柳、上地、西二旗、世紀城、望京、太陽宮、雙井、朝青、亦莊、回龍觀等區域。

這些漲幅靠前的板塊，在今天的語境中，我們稱為北京樓市的一線板塊。其中有些區域漲幅超過了20%，當前買入價格未必合理。

從全北京看，有些板塊目前關注度略低，雖然這輪沒怎麼漲，但以後會有一些結構性機會，今天給大家重點聊幾個這樣的二線板塊。

1

先說百子灣，北京最知名的網紅聚集地。最大優勢在於，環線位置強。就說貼著東四環，緊鄰雙井，屬於國貿CBD的第一輻射圈。

加上高層的次新房多，區域內常住人口的密度不低，且活躍的多是年輕人，百子灣按理說早該躋身北京一線的熱門區域。

為什麼還有很多人吐槽呢?因為有硬傷。首先是沒有成熟的大商業，我們看了一圈，主要依賴樓下臨街的底商。像合生匯、萬達這些銷品茂分佈在西邊的大望路區域，需要坐一兩站地鐵才能到，這是個小問題。

很多人真正介意的是，百子灣的區域介面雜亂，街道管理差。再加上週邊娛樂性產業氾濫，導致人群比例複雜，流傳著各類樓Feng的故事，懂的就不多解釋了。

這些小缺點對剛需不是問題，畢竟大量次新單價只有5萬多，像沿海賽洛城、百子灣家園這些盤流通性不差。怎麼說也在國貿附近，上車門檻並不算高。

在百子灣，800萬以內的剛需盤保值性很強，畢竟地段決定一切。但對區域內的金泰先鋒、金都杭城這類改善盤，百子灣區域本身是個問題。

對應我們在《北京買房指南#A02（錯配入坑）》中的觀點，因為百子灣畢竟不同於大望路、朝陽公園這些改善區域，預算足夠的人不會把亂哄哄的地方當作改善首選，因此百子灣1000萬以上的高總價房源流通也就弱一點。

2

再說西三旗板塊，其實在海淀的存在感不強。因為缺點很明顯，一是在海淀、昌平、朝陽三區交界，管理上稍微混亂點。二是配套稍微差點意思，尤其在建材城東區域，屬於既沒商業也缺產業，甚至沒通地鐵。

但這些以後都不是缺點，在富力桃園附近500米規劃有分拆的地鐵13號線支線，作為一條連通北部核心產業的重要支線，這件事已經敲定了。

還有商業配套的補齊，在金隅翡麗南側有在建的西三旗永珍匯，這是有區域影響力的商業規模。西三期的產業之前是短板，東昇科技園二期等園區即將落地，未來也會發展為海淀東部的產業集中區。

雖然西三旗未來的產業爆發力不及北部的永豐，但從環線位置上離市區更近，且交通、商業在肉眼可見地變好，這些利好是確切會實現的，只是時間問題。

還有很重要的一條，在整個西三旗，尤其是育新以東區域房價都不貴，其中一個主要原因是沒有學區溢價。教育上是海淀的墊底區域之一，因為本就不是優質學區，也就不存在下降空間了。

反而因為多校劃片，以後說不準能收到更多大禮包。畢竟教育均衡是大趨勢，買房也要順勢而為，挑選一個西三旗的學區窪地可以避開風險。

因為西三旗的部分割槽域發展週期可能在5年以上，考慮到房屋的老化因素，這種板塊更需從長持角度出發，優選區域內的次新標杆或流通大盤，具體的專案就不公開說了，有需要可私聊。

3

首經貿板塊在南城是一片窪地。因為離產業近，在這個層面上，首經貿之於豐臺，類似於雙井在朝陽的地位。

眾所周知，豐臺有兩個主要產業園區，一是麗澤，在西南三環內麗澤路周邊;二是豐臺總部基地，地處南四環西路以南。

而首經貿剛好在西南三四環中間，佔了中間的黃金樞紐區域。坐上房山線北延三站直達豐臺總部基地，距離麗澤核心區只有三公里，騎個腳踏車就能到，更何況還有明年底直通麗澤的地鐵16號線南段，已經不能更方便了。

加上原有的地鐵10號線橫穿首經貿，經過區域內的豐臺、首經貿、紀家廟三站，環線的優勢是四通八達，加上換乘足以覆蓋北京絕大部分地鐵區域。

加上附近的天壇醫院，醫療條件在豐臺是很能打的。缺點是附近底商多，缺少一個大型商業，想逛商場就得踩一腳油門到麗澤天街或是南邊的萬達廣場。

我們走訪了附近居民，發現大家吐槽的更多是學校配套，這沒辦法，因為整個豐臺的教育都不太拿得出手。因為大家半斤八兩，首經貿學區弱也就不算什麼缺點了。

而隨著麗澤和總部基地的發展，首經貿哪怕只作為職住區域，未來的增量也是強於南城絕大多數區域的。