大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
本文首發於【一休侃房】公眾號。
朝陽區最近新盤較多，崔各莊、金盞、王四營、東壩，這四大片區為主。原創文章一直在寫，但是由於咱一休侃房不合作寫手、編輯，為了對大家負責，都是我本人寫，進度有點慢，多擔待。
本篇主要為實景照片和我的分析，“樣板間殺手”一休再次重出江湖，之前簡單聊過幾句。
望京養雲，地段競品淺聊
望京養雲最近熱度挺高，將於11月13日首次開盤，所有房源一起開，不分一期二期。
目前的排卡情況來看，一休預計不會一次清盤。123㎡的一定會有剩餘，168㎡的不好說，好樓層估計不會剩下太多了。選房攻略、不利因素，都可以找我聊聊。
望京養雲在東北五環外一點點，您聽這名字就知道，主要指著望京來講故事。畢竟人家可是號稱第二CBD的，豪橫。
一休認為，崔各莊蹭望京熱度是很正常的，確實不遠，可期待。絲毫不尷尬，比很多八杆子打不著的盤好一些。
養雲其實距離酒仙橋-麗都商圈也不遠，那邊也有大量的就業機會，有足夠的需求量可依託，很穩健。尤其對於女性很友好，月子中心和私立醫院多，最近幾年要生娃的家庭可以重點考慮。
交通算是“四通”，但暫未到“八達”層面。您奔東西南北都有高速路可走，但講真，最主要的路線還是往望京去，暫時繞不過大山子路口，你懂的。
南皋村這一大片確實有統一佈局，修路建橋也並非空穴來風，軌道交通有規劃，地鐵族暫時忍忍吧。
附近相對最近的住宅樓房，京旺家園，西側有一片回遷房，有一些是南皋村拆遷的。這一帶以老小區和拆遷安置房為主，而養雲那邊是高階居住區組團，兩個概念。
路過專案實際位置，養雲的北側是龍樾合璽，一路之隔。
沿著這條南皋路往前走，會路過三批次集中供地的新地塊，崔各莊的老四，L03地塊，價格自然要水漲船高了。
一休建議：如果一個板塊開始供應土地，越早買，越省錢。也就是說，買最早供地的專案是經濟賬的最優解。
南皋路現狀很一般，電線杆子略顯雜亂，但這都是不是問題，兩三年內就會改善完畢。土地為了賣一個好價格，這都是早晚得解決的。與朝陽南部不一樣，那邊確實短時間內不會提高太多。
遠處依稀可見地標建築望京SOHO，似乎時刻提醒著你，大望京就在旁邊。電影博物館和鐵道博物館也在這附近，就是地圖上看到的那個大圓圈。
一休認為，崔各莊這一帶的未來目標，可以參考北五環外的來廣營，有些相似之處。
建發望京養雲的售樓處很用心，崔各莊三兄弟中，唯一的純中式大宅，也是唯一做了一點示範園林的專案。
建發似乎要將“新中式”進行到底了，元素多樣，排列考究。售樓處、樣板間的整體韻味也相得益彰，依然能看到閩系房企身上的“匠心”。
崔各莊三盤中，建發的售樓處是距離專案最近的。和光悅府、龍樾合璽為啥不放在地塊附近呢？
當然也是有所貓膩的，想聽操盤手心理和行業內幕的的，咱可以私下。
抬頭依然能看到綠地中心、金輝大廈、阿里中心的那片高樓建築。園林不大，但起碼有了一定展示作用。一進售樓處，彷彿兩個世界。
建發集團是今年來北京闖蕩的狠角色，外地的過江龍。
時移世易，但外地開發商想來北京證明自己的心一直沒變，多少開發商從此揚名立萬？多少開發商水土不服一蹶不振？
建發是否能成事？其實，有規律可循，內容較多，不展開了，想聽的私信找我。
去年石景山的長安和璽，操盤手是同樣擅長中式的融創，但背後的男人卻是建發，那是建發的名字第一次在北京拋頭露面，跟在大哥/領路人背後，而這次的養雲是自立門戶了。
雖然大部分北京客戶應該會比較陌生，但開發商建發的母集團確實是世界500強。
就地產開發來說，建發這兩年在全國能排名前30，規模可以，擅長中式住宅。
建發也是有自己產品線的，“養雲”二字雖然有點怪怪的，但很有典故的，具體來源不贅述了，大家看圖吧。
並非像很多央企開發商“走一步看一步”的那種作風。
產品線和品牌名稱是早有考量的，有了想法才幹事。
說點深度細節吧，要不然對不起我“乾貨一休”的稱呼，哈哈。建發雖然品牌知名度不強，但骨子裡是有底氣的。
“不好大喜功，不循規蹈矩”，這是我比較欣賞的，具體如何解釋呢？
很多開發商專注於打造地標，比如綠地，圖虛名，產品力差得很。還有的開發商把自己的高階產品只放在一線城市，根本不敢在二三線嘗試。
而建發的前5個養雲產品，並沒有一味的追求落子一線城市，甚至縣級市都敢做，他們的調研邏輯主要圍繞是否有足夠客群。
養雲之前都是在福建和浙江，但在北方尚屬首次。
售樓處也設定了玄關，細節感滿滿，質感也不錯。
前臺接待的妹子們都帶著面紗，這兩年的高階新中式基本都這麼幹，追求了氛圍或者叫儀式感。
能明顯看出，樣板間、售樓處、外立面，所有的設計都按照同一個邏輯，不搭調的情況沒出現。
別小看這細節，即便在北京，也真有些開發商就是這麼不用心，甭管你啥價位。荒唐不?
崔各莊三盤有一個現成的賣點，主要看專案右側的綠色公園，名為黑橋公園。這公園是朝陽面積第三大的市政公園，僅次於奧森、朝陽公園。
距離養雲專案，最近只需要700多米。所以，崔各莊三盤，也開始打“公園地產”的概念。只不過一休說句公道話，真正的公園地產是家裡必須能看到公園的，但我還是別較真兒了，現在都這麼宣傳，被很多自媒體吹捧起來了。
這張圖是在沙盤南側拍的，競品專案會diss這盤最南側樓棟的風水問題，玄學問題我就不發表評論了，見仁見智，都有道理。
三角形地塊，臨路的房源較多，此為缺點。建發用了點狀鑽石型排列，所以採光面積還可以。
西北角的7號樓是開發商自持的，拍地時承諾的。
並沒有做常規的南低北高的設計，相反，最北側的1號樓最矮，還把168㎡的大戶型放在了最北側的1號樓、2號樓。
不太對吧？這種操作很不常見啊！
我仔細又看了一眼，原來北側兩棟樓的樓間距沒問題，反倒最大，而且是花園景觀，那採光自然沒問題。
買168大戶型還是可以的，有人說要優先2號樓，但1號樓高度更低，且在小區內部，確實是各有優缺點，不會存在一邊倒的情況。
望京養雲是被動式建築，牆體會加厚。建發也專門做了展示，但估計大部分粉絲對建築不太懂，也就看個大概意思。
這是被大家吐槽的“捲簾窗”，邊上牆面並非沒施工完，只是開發商為了展示其每一步的工藝流程，所以看起來會怪怪的。
再次提醒，這是安裝在外窗外面的，不是家裡面的，別誤會。所以說，還是要身臨其境去樣板間看，才能全方位地瞭解到一個專案。
售樓處有倆樣板間，這是交付樣板間，做的是123㎡的C戶型，三室兩廳兩衛。另一個123㎡的B戶型是邊戶，四居兩廳兩衛，有差異化，看個人選擇了。
小細節：一般開發商都是會做邊戶戶型展示，原因你懂的。但養雲做的是中間戶，一休給個好評。
C戶型北向臥室的窗戶，離地高度還可以。內開內倒，兩種功能。
養雲的窗戶都是鋁包木的，告別傳統的斷橋鋁合金，這也是其主打賣點。
北向的廚房＋客衛，交付標準就是這樣，完全所見即所得，崔各莊另外倆專案也大體如此。
養雲的客廳是地板，而和光悅府是瓷磚，有很多細節差異，不展開了，另外倆盤的文章我也會寫的，關注公眾號，或者私信問我。
南向次臥做了內嵌式衣櫃，123的四居B戶型也是如此。推拉門太復古，交房後都換新的吧。
因為是中間戶，主臥是暗衛，面積一般。
此處槽點頗多，主要圍繞在用料，產業化裝修都是如此，競品也都這樣。洗手池也太醜了吧，建議把洗手間重新裝修。
來到了168㎡的展示樣板間，加了裝修，就是好看。
主臥套房，高階範兒撲面而來，步入式衣櫃，明衛。朝南雙套房設計，但南向次臥的衛生間是暗衛，常規操作。
客衛只做了兩分離，但也還行。收納功能也是具備的，加分。
廚房寬度足夠，預留了足夠的位置，整體很不錯，可惜灶臺距離窗戶稍微遠了點，小瑕疵。
餐廳位置，動線還可以。南向窗戶離地高度不佔優勢，中規中矩，可能是為了節能考慮。
被動式建築的基本理念，售樓處有放影片說明，較為詳細。如果您還搞不懂，那就單獨問吧，有資料可參考。
建發旗下也有建材產業，所以在材料方面是有些優勢的，便於控制成本。
望京養雲的宣傳材料中，一直在宣揚“天賦”二字，有其道理。崔各莊唯一的政府持有專案，8折買房，單價和總價方面自然會低一點。
有優點，那就自然也會有缺點，所有專案都是如此。
還是那句話：每個專案都有存在的價值，適合最重要。
還是那句話：買房是大事，每家情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大。一休不想隨便敷衍兩句，不做批次化生產，想深入聊聊或想薅羊毛的，可加關注後點私信。
