怎麼買房? 誰還不會買啊，看似小兒科的問題，但實際操作起來極其複雜。
大多數人還真不會買房，很多購房者在開盤交了定金後，開始後悔睡不著，就是因為被營銷了，頭腦一熱就做了非理性的消費行為
對於普通人而言買套房是人生為數不多的大資產類變動行為之一，按道理相比其他買車都要更理性一些，但事實卻相反，很多男性朋友買房也是憑感覺，完全沒有研究的概念。今天我就來拆分下買房應該考慮什麼？2月份寫過一篇買房擇時的文章，今天就寫下影響購房需求的基本面。
我們先弄明白影響房產價值的因素都有什麼，根據這些因素結合自己的財務預算狀況判斷一套房子是否值得下手，剛需、改善、投資甚至是養老，這幾大類購房出發點完全不同，基礎也不同，所以不能混為一談。
剛需受制於預算有限的壓力，對購房往往單一價格為評判標準，難有勝算
改善更多關注學區，配套環境等等
投資往往在意挖掘價值窪地，未來出手時接盤的體量是否足夠快速轉嫁
養老這個海景房或許是外地遊客的必選條件之一吧
四大類的需求點不同，影響購買決定的因子排序自然不一樣
影響房產價格有以下幾點
1：專案區域配套 2：單元樓棟所處小區的位置 3：面積大小、公攤比例 4：樓層戶型 5：採光噪音影響 6：未來的變化
這6大要素都滿足優秀的情況下，房子就是稀缺品，價格肯定貴，而且你基本沒有跟開發商談判的餘地，屬於愛買不買，總有有錢人買的處境。所以對於普通財務狀況的人而言，不可能面面俱到。
這就需要結合自身的情況來分析一下你注重的是什麼，自己根據需求將這幾點排個順序，明白123456滿足越多價格越貴的道理，然後才知道下一步怎麼去選擇談判
1：專案區域配套
這一方面判斷優劣很簡單，就去查詢土地出讓的樓面價，樓面價就是反應這塊土地周圍配套價值的最直接詮釋。你想啊，ZF背後的團隊是普通人拍腦袋想的價格麼，他們是有一套評估體系綜合評價過，土地利潤歸誰所有你要明白的。
有人會說有的專案強制配套公共設施，還有的要有拆遷補償等等，我就想問你說的這些額外專案配套補償款是誰出？最終錢會給誰，要是沒給到ZF，一切都是零影響。
我對專案區域配套價值的研究目標是要明確ZF對這塊土地收入狀況，也只有樓面價是最有價值的，其他額外費用那是開發商成本計算的一部分，或許透過壓縮利潤來補銷量，那都不是衡量土地價值的影響因素，不能混為一談。
延伸出來一個二手房的價值問題，買賣二手房一個是需要看市場定價，二是要看評估價，綜合衡量二手房的價值，這裡不展開聊，給大家思考。
2：單元樓棟所處小區的位置
這個就比較好理解，誰都會看，但是你要了解一點，一個新盤剛開盤的時候往往是拿出什麼位置的樓棟出售？
正常的銷售路徑是將專案四邊的樓棟，以最小面積至最大面積全覆蓋，利用心急和新鮮的角度拿下一波客戶群，當然這也正是此因素，開盤樓棟佔據小區絕非最佳位置，所以你們經常會聽到銷售催定的一套話術：“趕緊買，後面推出的樓棟肯定要漲價”。
為啥這麼肯定，因為拋開外圍大環境的影響，一個小區的核心樓棟肯定要比小區邊的樓棟貴啊，一是景觀好，二是噪音小，或許還有面子問題，這麼多因素疊加，你也就明白為什麼越往後越貴的原因了。
摸摸自己的錢包，看看自己的能力在什麼範圍，不要心急定了在預算內卻比較差位置而後悔。
3：面積大小、公攤比例
有多少錢買多大面積，雖然是這麼回事，但是多數人習慣還是抻著脖子想高看一眼，掏空所有錢包以極限財務狀況來購買所需住房，那為什麼會這樣？還是對美好生活的嚮往所致
而達到財務自由，威海房產隨便買的人往往不在意多十萬還是少十萬，目標就是最好最有面的概念，就像買奢侈品的道理一樣。不然金線頂的專案怎麼賣啊，能賣給誰。
普通人還是要明白一套房子成交面積是建築面積，並非實際使用面積，這就是公攤大小的問題，一定作為影響房價因素指標之一，同樣100平建築面積有22平公攤和28平公攤怎能一個價呢。
所以在威海房價衡量標準上，我拍腦袋給大家一個參考資料，商品住宅整體看，多層洋房（6層）比小高層（16-18層）貴1000，小高層比高層（18層-32層）貴1000。簡單粗暴的讓大家更好理解。
4：樓層戶型
看了第三條基本上樓層戶型對價格的影響範圍有一定了解，那我在詳細說下樓層和戶型的其他問題。
先說樓層，當下拋開一二層和頂層其他樓層差價基本在100左右，這是合理的估值，但是，好樓層開發商要有溢價的，也就是最好的樓層視野採光都好，價格可能不止平均多100一層，這個稀缺的概念你要明白。
選樓層以往會有避開槽鋼層，小高層的13層和14層，但現在很多專案建築工藝提升，槽鋼被爬架替代了，所以不太用考慮這一點，在意的朋友還是看看外層建築的方式
小高層的13層和14層是連廊層，一個是北臥採光影響一個是隱私影響，所以這兩層要有一定的折價才適合，不能高於12層和15的價格，你在考慮這兩層的時候，早點了解下12和15價格做對比。
戶型方面講究就挺多的，細講就挺費勁的，需要針對具體戶型具體看優缺點，這裡就給大家幾個樓盤優質戶型做參考對比，萬科翡翠公園112平戶型，三室兩衛；中南熙悅126平戶型，四室兩衛；90-100平的三室一衛比較普遍，沒有哪家更突出的，唯獨碧桂園璟悅臺95全面積贈送餐廳北陽臺我感覺很實用。
記住戶型優劣也是影響價格的因素之一，我之前寫過一篇文章《交房季再現奇戶型》可以溫習一下，可以說這樣的戶型不折價很難賣。
5：採光噪音影響
看到這個問題很多人想的就是三四樓以下肯定採光不行，小區樓王位置肯定採光好，沒錯但不全對，不全對是因為沒考慮周圍樓棟對某一單體的影響。
這個採光問題也挺複雜的，我可能也不太能講明白，每個城市的經緯度不同，一般來講冬至日是太陽最低，採光最差的時間點，例如冬至日威海的正午影長率在1.7左右，大概的意思就是最長投影是建築高度的1.7倍，這一塊我研究的過於皮毛，不敢講太多了，你們自己可以研究下，我就講點我觀察的供參考吧
16-18層，樓間距45左右，冬至日正中午時，基本10-12樓以下被遮擋，這只是考慮前排樓棟的遮擋，至於前排左右兩棟的早晚陽光遮擋沒法確定，所以財務有限的情況下，需要多觀察，多踩盤去了解這些太專業的影響因子。
噪音影響其實在第二條單元樓棟所處小區的位置部分已經涉及了，基礎常識就是別以為越高樓層噪音越小，其實5/6樓以上噪音反而是越來越大的，尤其是臨主幹道的樓棟。
6：未來的變化
投資為主的朋友更在意目前的價值是否低於未來的均值，對於剛需而言也比較適用，其他改善和養老群體往往只看現狀，畢竟未來存在一些不確定性，這種不確定性恰好是超額收益的來源，盈虧同源嘛
在威海這方面單獨還能聊一章，今天快有三千字了，就不展開了，簡單點說就是多跟蹤政府的規劃，看著地方規劃和國家宏觀層面來判斷，地方規劃就涉及到道路的規劃，商場的規劃，學校的規劃等等
最後對於風水學這塊我沒了解過，所謂地勢南高北低，戶型4樓14樓數字不好這些我都無感，對其房價影響因人而異。
今天就這些，囉嗦這麼長的內容希望認真看完對你購房途中有所啟發幫助。後臺私信問我某某樓盤怎麼樣，我實在是不好回答這麼大的問題，我經常說只要價格夠低沒有不能買的樓盤和樓層。你們去看深圳凶宅拍賣超高溢價就懂了
以後就看這篇文章，結合自己的情況自行判斷一下，有詳細的問題我可以詳細的回答，前提是你讓我瞭解的你的具體情況，包括預算，承擔月供能力等等。
公眾號：觀威海樓市
感謝關注-點贊-在看-轉發的你
