本報記者 吳靜 王金龍 北京報道
今年前三季度，北京寫字樓市場的活躍度持續旺盛，企業新租、擴租、搬遷等市場活動頻繁。
據第一太平戴維斯統計，前三季度北京全市甲級寫字樓供應量達110.4萬平方米，這是繼2019年之後，全市新增供應再次突破百萬平方米大關。與此同時，全市甲級寫字樓吸納量累積達61.37萬平方米，為去年總吸納量的3.4倍，平均租金為每月每平方米341.7元，平均租金指數環比上升0.5%。
儘管新增供應量巨大，但受益於良好的吸納情況，三季度全市空置率為16.7%，環比下降0.6個百分點，近11個季度以來首次實現“租金漲、空置跌”的走勢。
具體來看，麗澤商務區無論是供應還是吸納量均處前列，但並非每一個商務區都呈現出正吸納，部分割槽域由於退租多於新租，故呈現出負吸納的情況，比如金融街、東長安街前三季度吸納量出現負值。
據瞭解，目前金融街區域的甲級寫字樓供應總量超過200萬平方米，體量僅次於國貿CBD區域，整體空置率長期保持在5%以下，客戶流動性非常低。
意外的是，今年前三季度金融街區域的吸納量約為負2萬平方米，這一體量相較於其過往的穩健表現並不算大。但第一太平戴維斯華北區研究部負責人、助理董事李想認為，這並非完全是由於其租金水平高引起的，其實是北京寫字樓市場競爭激烈的一個表現。“後疫情階段，北京寫字樓市場吸引租戶的底層邏輯正在發生變化。由於近五年北京市場供應量較大，使得區域與區域之間競爭愈加激烈。另一方面，不同商圈總會有新的供應出現，使得不同等級的樓宇、商圈之間競爭差距在縮小。”
他接著解釋道：“對於企業而言，商圈特性、政策導向、服務水平都是影響其選址的重要因素，尤其是在疫情發生之後，租賃成本的考量成為關鍵。當選擇更多時，他們不必一定要往熱門區域去。”
另一方面，業內人士認為，成立北交所的訊息後續會對金融街商圈的吸納量起帶動作用。第一太平戴維斯華北區董事長麥安東(Anthony McQuade)表示：“自去年北京自貿區建立之後，北京再次迎來政策紅利——北京證券交易所橫空出世，與上海證券交易所、深圳證券交易所形成三足鼎立的格局。北京證券交易所的設立有望進一步利好北京商辦市場，而北京證券交易所選擇在金融街註冊落地更是深思熟慮之後的結果，北京作為國家金融管理中心的作用會越來越明顯。而打造服務創新型中小企業主陣地的初衷預計會吸引一批金融企業把北京作為自身的金融總部。”
三季度，受教育“雙減”政策影響，部分割槽域出租率驟升。據李想介紹，自去年開始，受疫情影響，線上教育公司逆市迅速爆發，行業使用者量再上一個臺階。但隨著雙減政策的出臺，線上教育行業迅速進入寒冬，行業洗牌加劇。
以上地為例，三季度，線上教育企業集體退租，北京上地區域寫字樓淨吸納量出現負數。此外，望京酒仙橋區域、中關村區域亦有大量線上教育企業退租。
第一太平戴維斯預計，2021年期間，北京甲級寫字樓市場預計約有160萬平方米的新專案入市。供應的集中放量將會給北京寫字樓市場帶來較大的壓力。但在後疫情階段，租賃需求得到充分釋放，預計2021年全年市場吸納量將大幅提升。
（編輯：盧志坤 校對：顏京寧）
