隨著人們對居住水平需求的不斷提高，不少開發商越來越多地開發出適應市場需求的精裝房。因此，本文就地產操盤中建設精裝房的有關問題，結合以往的工作中的實踐，進行簡單的探討。
建設精裝房，需要經過裝修設計、供應商及物資招採、施工、竣工驗收等環節，成本管控貫穿始終。以下就對上述環節分別進行闡述分析。
裝修設計環節。
要進行房屋裝修，設計須先行。在當前很多地方競地價、限房價的形勢下，對裝修設計提出了更高的要求，即設計出來的方案價效比必須要好。要得到一個性價比很好的設計方案，需要公司組織營銷、設計、工程、財務、成本等諸多部門進行綜合研判，從感觀、品位、舒適度、便捷性到成本、去化率、收益、風險等方方面面，進行全面綜合評估、平衡，最終優化出一個最佳的方案。所謂價效比，就是既要考慮客戶的市場接受度、滿意度，又要考慮到公司完成裝修後追加投資的盈利性。
裝修方案要與專案的定位相匹配，透過空間佈局、材質應用等設計學上的最佳化，彌補、迴避戶型結構或方位的不足。在提交設計任務書的過程中，限額設計是必須考慮的事情，在資金有限的情況下，重點打造影響客戶感觀和舒適度的關鍵部位，否則設計師拿出一個“高大上”的方案，最終卻無法實施，或實施後才發現投資大幅超出預算，就失去了做精裝修的意義。
同時，要注意裝修設計施工圖與土建結構施工方案的銜接。最好在土建結構施工圖階段，就要提前統一考慮與將來裝修施工的專業銜接。通行的做法是土建施工圖出來後交由公司內部裝修專業工程師或外聘裝修設計單位進行專項稽核，提前發現並處理二者之間的衝突、矛盾，並據此做好將來土建與裝修介面劃分的籌劃，避免將來產生返工損失。籌劃的原則應綜合考慮技術和經濟性兩方面。
招採環節。
裝修設計方案確定後，緊跟著就需要確定施工單位和材料選型，即進入招採環節。鑑於當前我國一線工程承包領域的實際情況，建議按照如下原則抓好以下關鍵環節：
1、 實質重於形式。現實中，工程承包領域掛靠現象比較普遍，因此應該更加註重實質。施工專案中，專案經理、技術負責人的管理能力和技術水平起著重要的關鍵作用，同樣的價格情況下，有些工程施工完成得比較好，有些完成的比較差，其中核心就是不同專案部之間在上述兩位現場管理核心人員的能力和水平方面存在著差異，其組織能力、排程能力、協調能力以及技術水平、施工經驗等有優劣之分。因此對專案經理、技術負責人，開發商應當組織專業人員形成考核小組對其進行考察及面試，納入投標單位的綜合評分之中，且要加大在技術標中的分值比重。另外一個就是投標人幕後的真正老闆，即實際控制人。實際控制人不管是個人還是單位法人，均應對其進行履約能力、經濟實力、信譽或人品等考察、考核，評價結果作為是否入圍的關鍵性指標，對信譽差、資不抵債或嚴重缺乏現金流、存在大量勞動或合同糾紛的實際控制人實施一票否決制。以往的實踐中，就出現過投標時一套人馬，施工中是另一套班子，實際承包人沒有經濟實力，拖欠工資、材料款，層層轉包分包，甚至掛靠人與被掛靠人因自身原因糾紛不斷等，最終導致專案進度、質量失控，給開發商帶來很大的交樓風險。
2、 材料樣板先行的原則。招採之前，材料樣板的標準需事先研究確定，擬定最低標準，一旦確定就不宜隨意改變。特別是一些牆地磚、電器及安裝裝置、牆紙、石材、木地板、油漆、廚衛裝置及門窗五金等，擬訂詳細的技術引數，凡是投標單位一律按要求報送樣品，達標產品一律封樣，作為後期評標和施工過程管理驗收的標準。沒有特殊原因，原則上施工過程中不得更換。實踐中，因前期沒有封樣，導致後期甲乙雙方扯皮、質量控制失控的現象屢有發生，甲方現場管理人員要麼身心疲憊，要麼產生貪腐，對公司極為不利。
3、 合理低價原則。俗話說，“一分錢一分貨”，過低的價格大機率導致質量的瑕疵，賺錢是企業或個人生存的基礎，因此一定要防止嚴重偏離市場行情的價格來承包工程。但個別情況除外，那就是投標人是新入選的合作伙伴，基於戰略上的考慮，以開拓市場為目的參與投標的除外。如何做到合理低價？比較考驗開發商成本造價部門的能力和水平。因此，造價部門除了傳統的多詢價比選、應用歷史資料作為基礎外，關鍵是開拓詢價的渠道和方式，儘量拿到真實的市場採購價格資訊，並多與參與配合的第三方造價諮詢機構充分論證，藉助內外資源綜合考慮分析。合理低價是成本管理的難點和痛點，也是成本部門與工程部門矛盾的焦點，需要造價相關人員不斷地實踐摸索，提高團隊的認知水平。最低價中標導致的中途停工、窩工現象層出不窮，“請神容易送神難”，必須高度重視。
4、 合同總價包乾的原則。總價包乾，即施工圖總價包乾。總價包乾的好處是，成本可控性好，施工過程管理和竣工結算簡單高效。要做到總價包乾，需要的基礎條件是：施工圖的完整性和深度足夠，錯漏缺少，施工介面劃分清晰，合同對責任權利及驗收標準約定清晰。要保證前述的1、2條落實到位，相關的違約責任要在合同中準確描述，另外為保證結算的效率，對變更籤證的及時性、準確性均應該有明確的約定，對結算環節施工單位高估冒算責任也要有明確的約定。
施工環節
專案施工的重要任務就是保質保量按期完成全面裝修任務，按約定時間完成備案並將房屋交付小業主。需要注意以下事項：
1、 土建總包與裝修單位交接。一個地產專案，少則幾百套，多則上千套房屋，如果憑開發商的能力，短時間內很難完成各項交接工作。因此，比較通行的做法是請裝修單位代表開發商進行總包工程竣工驗收，當然與政府規劃部門有關的驗收還是由總包負責、開發商配合進行。這樣的好處是效率高，同時避免了將來因交接環節疏漏導致的質量糾紛。前文講到，介面劃分已在土建施工圖設計階段進行了籌劃，也就是土建施工的範圍和質量標準早期已有明確，因此交接的範圍和質量標準也應按此進行。
2、 示範樣板間。為保證工程質量，成熟的開發商或裝修單位，都會考慮大面積施工前樣板先行，即先做示範樣板間。做樣板間的目的是：明確工藝及施工流程，指導班組施工，確保工程質量。比較先進的施工單位，關鍵部位的每一道工序均能在示範區清晰展示，不管是工人、班組長、專案管理人員還是開發商工程管理人員，做到一目瞭然。同時，樣板間施工過程中，若發現問題或不足，也能以最快的速度以最低的代價進行糾偏，避免了將來大面積施工帶來的尷尬和成本增加。
3、 施工過程中的重點工作。工程質量方面，要重視對施工單位物資採購與場外加工的監管，特別是對牆地磚、石材、木作（場外加工）、定製傢俱、牆紙等監督與管理，及時到供應商或加工廠瞭解裝修單位下訂單情況、加工情況、質量控制措施等。同時，要關注現場隱蔽工程施工，如等電位、穿線布管、牆地面基層施工、衛生間及陽臺防水防潮等，防止偷工減料、以次充好，將來產生隱患。另外，建議室內水管走天花吊頂，以防止出現滲漏後的敲牆破土，大動干戈。為減低對專案居民電梯的損害，儘量安排裝修單位提前進場，溼作業階段多使用總包單位的施工電梯進行垂直運輸。關於施工進度的管控，重點關注施工單位的人、財、物的組織實施計劃，抽查關鍵環節，週週跟蹤，月月總結，發現問題及時協助處理調整。積極發揮監理作用，建議將監理費用部分與其績效掛鉤，充分調動其工作熱情，強化責任落實。
4、 竣工驗收。目前，對裝飾裝修的驗收一般由企業負責的較多，不少地方政府部門參與的有限。驗收是交小業主之前的關鍵一環，儘管有前述工程部門、監理等過程監督，但畢竟是大規模批次裝修，難免有一些瑕疵，如不在小業主交房之前整改完畢，勢必給交房帶來一定的風險。因此，竣工後進行一次全面深入的細緻驗收十分有必要。理想的做法是由前期物業部門組織分戶驗收。因為，物業部門從事的是與業主打交道的瑣碎的工作，大部分都比較細心，基於將來要面對業主，因此會更多的站在業主的角度思考問題，相對客觀公正一些，沒有太多顧慮。實踐證明，這樣的做法十分有效，基本都能夠找出裝修的瑕疵，如果開發商工程部門足夠重視，交房前及時整改完善到位，交房相對就比較順利。
成本管控
成本管控，貫穿整個專案開發的全生命週期，包括裝修的各個階段。建議主要關注以下內容：
1、 招標標底或預算控制價的編制。標底編制中，注意工程量清單的描述表達要準確，特別是工藝、材質；詢價儘量多元化、多渠道，以開發商身份詢價往往很難取得真實的市場採購價格，需要改進詢價的方法，拓寬渠道，比如利用造價事務所資源等；詢價中注意規格、型號等技術指標，避免驢頭不對馬嘴。
2、 合約管理。如前文所述，合同儘量採用總價包乾的辦法，若採用工程量清單單價，後期結算十分繁瑣，且不少隱蔽工程可能因驗收資料不完整等過程管理疏忽，核對工程量時容易引起糾紛，同時造成動態工程造價很難準確預估，也增加了過程管理困難。合同採用總價包乾的同時，在與施工單位簽署合同前，最終確定的合同價格建議調整為以控制價清單為基礎整體單價下浮，避免施工單位不平衡報價帶來的不利結果。
3、 隱蔽工程成本管控。因實施總價包乾後，往往會把關注的焦點放在設計變更上，因此甲方有可能忽視對隱蔽工程的管理。如果這樣，可能導致施工單位隱蔽工程偷工減料、不按圖施工的現象，因此成本部門應加強對隱蔽工程的驗收關注。配合工程部門擬訂詳細的驗收管理辦法，加強過程監督。
4、 變更籤證管理。一般情況下，圖紙不可能完美無缺，因此難免會發生一些變更籤證。需要重點關注的是，變更籤證的合理性和範圍，特別是變更理由牽強時，需要引起足夠的重視；難點是變更後材料的核價，核價環節與編制控制價或預算價一樣，需要有足夠的資源或渠道，獲取真實的市場價格資訊，這也是成本造價人員重點努力的方向。此外，也有可能出現因種種原因，原設計的內容沒有完全實施的情況，除在合同中明確施工單位及時辦理簽證的責任外，還要擬訂沒有及時提交負簽證的違約責任。
5、 結算。竣工驗收後，施工單位有義務及時提交結算資料，有關規定應在合同中進行明確，並約定高估冒算的違約責任，有利於避免施工單位報僥倖心理，亂報結算，拉長結算週期，影響專案財務稅收清算。
