昨天有朋友問姐，聽說北京樓市又回暖了？
前天的文章下面也有人留言說，北京房價要漲？
血拼姐實打實的感覺到，有些朋友聽到點風聲後開始慌了！
今天給大家說說最近以及未來兩年的北京市場，怎麼回事？
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市場確實回暖了，
11月成交量環比上漲15%
距離2021年結束還有一個月，在剛剛過去的十一月，市場確實回暖了，北京二手房成交量比上月高了不少。
北京商報援引機構資料顯示，11月北京二手房住宅成交量約10352套，成交量較上月回升約15%。
這是連續7個月下降後，年內北京二手房成交量的首次回升。
看上圖可以發現，今年北京二手房成交量的峰值發生在3月，高達2.2萬套左右；
三月之後成交量一路走低，7、8、9、10四個月降幅明顯。
其中7月北京二手房成交17082套，8月成交15379套，9月成交12145套；
環比下降比例分別為7.3%、10%、21%；10月二手房成交量更是跌破萬套。
直到上月，北京二手房成交量結束月度成交7連跌，出現年末“翹尾”狀態。
有中介朋友也表示，近期明顯感覺到看房的客戶變多了。
根據麥田房產統計資料顯示，11月新增客源量比10月份增加14%，日均帶看量則比10月份翻了一倍多。
姐聽中介說自11月開始，能明顯感受到觀望的客戶開始出手了，且購房意願也和之前相比加大了很多。
“有一位看了一年多房子的客戶，中間經歷了幾個月的觀望，他最近感覺市場比較明朗，便果斷在11月出手買房。”
“好的戶型還出現搶購狀態。不過，戶型稍差的房子，市場成交依舊不多，但明顯能感受到，客戶入場動力增強。”
“近期成交客戶基本上都是觀望了至少半年的人群以及換房的業主，這類客戶看到關注的戶型一直在成交，且所剩房源不多，就開始著急出手。”
這麼一看市場又活了？不少朋友認為這是觸底反彈的訊號。
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還沒感覺跌，房價就要漲了？
不可否認的是，成交量回升確實是市場回暖的訊號，但它不一定代表價要漲啊！咱先來看看這波成交量回升的原因，首先十月有個長假，成交量下降較多，11月對比基數比較低；其次是銀行信貸環境雖然沒有大面積放款，但較之前有所改善。
對於一些符合條件的剛需，放款週期有一定的縮短，之前被貸款擱置的客戶需求得到釋放；再一個在今年的層層政策壓制下，樓市到“底”的訊息幾乎傳到了每個人的耳朵裡。
在前幾個月的觀望期，市場成交明顯減弱，這種時刻最先扛不住的是賣房人；經過幾個月的僵持，真不敢繼續扛了，大部分賣房人選擇降價出售加快交易進度，少賺點就少賺點吧起碼不至於砸手裡！
有記者監測到的，比如東城區地壇北里小區，本輪二手房成交下滑趨勢出現前，該小區的掛牌均價約為13.2萬/平米，成交價與掛牌價持平，最高單價曾經達到13.6萬/平米；
但目前成交的最低價格已經下探至11.4萬元/平方米，掛牌價格在10.9萬/平米-13萬/平米不等，並且有一定的議價空間。
西城區德勝片區，多個熱門小區掛牌價格也從之前的17萬/平，下探至16萬/平；
其中以陽光麗景、德勝裡一區為例，前者大戶型房源掛牌價最先出現下調，後者小區內掛牌大部分房源已經降到16萬/平米。
這幾個熱門小區比較典型，但11月整體成交均價也有所下降。諸葛找房資料研究中心資料顯示，11月北京二手住宅市場均價為55644元/平方米，環比下跌2.92%。市場走低，對購房人來說是機會，實打實的結婚購房等這一類剛需需求永遠在；存在就需要在一個合適的口子釋放，這下剛好合適。這些因素都是促成此次量漲的原因。
雖然市場通常是量在價先，有了成交量價才會漲，但量增並不是價漲的決定性因素。從前面可以看到十一月是回撥的小拐點，但成交量並沒有驟然上升，目前北京樓市整體還是非常平穩的。
雖然資料環比上月有所提升，但同比去年其實還是偏低的。所以此次是在合理範圍內正常震盪，回暖也只是短期回暖，不會帶來房價的大漲。
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未來兩年，北京房價怎麼走？
今年全國抑制房地產的政策一個接著一個，北京也有不少行動。
比如全國多城實行的二手房指導價，在海淀展開試點。十月針對海淀區29個重點小區（漲幅大，成交量大的熱門小區），分小戶型（60平米以下）、中戶型（60-90平米）和大戶型（90平米以上）設定掛牌指導價；這給過熱小區的二手房市場降了溫。
除此之外還有今年的三輪集中供地方面，政府對土拍規則也是有了新調整；透過控制溢價率、試點競現房銷售面積等方面，一定程度上抑制了樓面價上升，對穩房價有很大的作用。
而最近，中央要紓解北京的非首都功能也已開始行動，將一批央企總部從北京遷走。
我國共有120多家央企，而總部在北京的有100餘家，由於央企總部搬遷牽涉面廣、影響大，所以籌備期相對較長。
直到今年，遷出才出現了突破性進展。
這一舉動一定程度上避免了首都的過度擁擠問題，對部分人才疏解有一定的作用；
長期看人才隨企業外遷，自然北京住房緊張等方面的問題也會得到一定的緩解。
再加上今年無論央行還是住建委召開的幾次重要會議，均圍繞“住有所居、房住不炒”，提出了重要性意見。
9月24日召開的央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會，明確要求“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。
11月22日，北京市發改委與北京市住建委於釋出的《關於報送2022年房地產投資計劃的通知》亦明確提出，2022年房地產投資計劃安排重點是人口疏解對接安置房、棚戶區改造安置房、公共租賃住房、集體租賃住房等保障性住房專案，共有產權住房專案等重點領域。
很顯然，維護地產市場的健康穩定秩序，規劃保障性住房專案，實現住有所居，房住不炒，是我們接下來的發展方向。所以你看，北京樓市要的是穩。
眼下有小幅波動是正常，但未來兩年，房價不存在大漲的可能性。
