深耕越南市場的日本零售業巨頭，決定赴越上市？

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日本永旺（AEON），在越南零售業市場開疆擴土已久。從2014年正式進入越南零售市場至今，已經成為越南幾乎家喻戶曉的零售業品牌，旗下的大型商場——永旺購物中心，也分佈在越南各大城市，成為自帶人流量的存在。

位於胡志明市的永旺購物中心圖源：aeon.com.vn

而近期在日本永旺集團董事長與越南總理的一場會談中，永旺董事長也明確表示，其集團計劃在越南證券交易所的上市！

#1 紮根越南，日本永旺集團的零售生意經是什麼？

成立於1926年的日本永旺株式會社，以經營購物中心、綜合零售業、專賣店和物業服務等為主營業務，分別在日本、中國和東南亞設定三大總部，在全球範圍內經營近2萬家店鋪。

早在2009年就以代表處形式進入越南市場，於2014年正式啟動其在越南的第一個專案——胡志明市Aeon Mall，至今已在越南市場投資11.8億美元。根據永旺集團董事長岡田元也 (Motoya Okada)在11月底與越南總理會面中提到，永旺集團將越南視為其中長期目標的主要市場，預計未來在越南的購物中心數量將翻一倍。

永旺集團董事長岡田元也 (Motoya Okada)與越南總理範明政圖源：VGP/Nhật Bắc

目前，永旺在越南河內市、海防市、胡志明市和平陽省等地經營著6家購物中心，以及在越南各地的一些零售貿易和物業專案。

2020年，雖然全球經濟都遭受新冠疫情的嚴重衝擊，但是永旺去年的收入依然達到約750億美元，且在去年底，永旺購物中心（Aeon Mall）在越南的第6處購物中心仍然正常投入運營。

疫情期間，永旺集團也順應市場，推出“移動貨車”模式圖源：aeon.com.vn

而關於永旺越南的未來規劃，永旺集團董事長岡田元表示，永旺計劃在越南證券交易所上市，促進越南水產品、服裝等產品的國內生產和國際出口，增加在廣寧省、湄公河三角洲等地區採購活動；同時，永旺也希望能趕上越南現在的數字化轉型潮，提高零售系統的運營能力。

越南當地媒體分析，考慮到現在的宏觀經濟環境，如果永旺在2021年能實現較為滿意的財務資料，或許將在2022年初上市，且這筆交易一定會成為“重量級存在”。

#2 人口增長迅速的越南，為何外商永旺能在零售業擁有一席之地？

隨著越南整體經濟發展，而越發壯大、內部競爭越發激烈的零售業，永旺能在其中佔據一席之地，其選址策略、商業合作策略等都起到了關鍵作用，尤其是在選址拿地方面，永旺可以說是一直不曾“將就”。

（1）接手醫療區土地，規劃新商業中心

胡志明市平新郡 (Bình Tân)

位於胡志明市平新郡的這座永旺中心，能成為當地人流量極大的商場之一，可以說是一個意外的必然。

平新郡永旺購物中心圖源：aeon.com.vn

佔地約4.7公頃，位於胡志明市新開發的內城區——平新郡火箭街（Tên Lửa）與N3街的交界處。這個選址相當接近2環、1A國道的執行路段，該專案往東200米處既是胡志明市內環路，也是未來通往新山一機場的一條規劃道路。

該購物中心於2015年初開工，2016年中完工並投入運營。一個值得注意的點是，該專案位於胡志明市高科技醫療園區內，這個醫療園區總面積37.5公頃，預計投資金額高達10億美元。

標註區域為該高科技醫療園區規劃地圖源：vietnammoi.vn

這個醫療園區專案，先是在2008年被分給華林-香格里拉醫療公司（TNHH Y tế Hoa Lâm - Shangri-La làm）作為投資方，並在2010年被批准的胡志明市建設總體規劃中顯示、這片土地將被用來建造：綜合和專科醫院，醫藥研究所和學校等，並被期待建成世界級一流的醫療專案。

然而，13年過去了，許多醫療專案都尚未完成，高科技醫藥園區計劃眼看破滅，場地內的大塊土地也被批准建設商貿中心。而永旺，則在2013年底就與上述這家醫療公司簽訂合作合同

2019年，這處園區內的住宅區工地圖源：Hoalamgroup.com

隨著這一處的永旺購物中心選址落地，更利於當地零售業發展的是，根據華林-香格里拉醫療公司向胡志明市人民委員會提交的建議方案，這一片土地還有部分被改成建造住宅用！據悉，這裡將建成一個36層、1069套房屋的住宅。

或許大家也有疑問，一個醫療公司，為何會和永旺合作、還在這片土地上建造住宅呢？其實，這家華林-香格里拉公司，其背後的大股東是在倫敦證券交易所上市的房地產企業Aseana Properties Limited (ASPL)。根據ASPL財報顯示，2014年，該企業與永旺簽訂協議，以2300萬美元轉讓這片4.7公頃的土地，以供永旺新建一所購物中心，且這筆交易為ASPL帶來了1080萬美元的利潤，也為永旺在越南零售業紮根走出關鍵一步。

（2）與新加披企業合作，拿下平陽黃金地段

平陽省順安市 (Thuận An)

這處的永旺The Canary購物中心，佔地6.2公頃，位於平陽省順安市順交坊平陽大道1號（số 1 Đại lộ Bình Dương）。而這片土地，最開始是由來自新加披的Guocoland透過其在平陽省的子公司拿下，一開始同樣取名為“The Canary”，計劃總面積超過17.5公頃，建造1051套住宅和10.8公頃的商業零售中心。

永旺The Canary購物中心圖源：aeon.com.vn

在2014年，Guocoland將豪華住宅區修建完成，但是將購物中心的計劃轉與永旺越南，後者在2013年初獲得投資許可證，並在這片土地上投資9500萬美元新建永旺The Canary購物中心。

得益於這筆交易，Guocoland在2013年的財務報表上，記載越南市場收入飆升至近2750萬美元，為這家新加坡公司帶來了1410萬美元的淨利潤。2013年開工，2014年底竣工並投入運營，這處商場建築面積約7萬平方米，可出租面積約4.6萬平方米，毗鄰周邊佔地超過150公頃、工作人數高達100萬人的幾處大型工業園，通往周邊省市的交通也非常便捷。