北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥，我不是你的粉絲，只不過咱們是同行而已。我剛才看了你一篇文章，其中有一句話“今年必定是中國房地產歷史上最重要的年份之一”，但前後都沒有解釋。為什麼？我也是幹這行的，投拓部門，說實話真沒覺得有什麼特殊的。您這不是故弄玄虛吧？所以特來討教討教。
回答：
1、沒什麼故弄玄虛，因為本身就恨玄虛，誰也說不好今年將會對房地產的未來有多大影響，但必定深遠。
能理解蝴蝶效應吧，初始條件只要稍有改變，就有可能影響複雜事件的最終走勢。但這只是蝴蝶扇動了一下翅膀而已，那要是一個國家的重大政策呢，會產生多大的影響，會如何改變歷史？比如房產稅如果今年出臺，你覺得會對後市造成怎樣的震盪？
2、好了，不兜圈子甭故弄玄虛了，直接說吧。我之所以認為今年很重要，就因為6月4日釋出的四部委政策，內容是：將土地出讓金劃入稅務部門徵收！
既然你是做拓投的，那應該天天研究的就是政策，不會沒看過這個吧？那你覺得將會對房地產行業產生多大的影響？當然現在是波瀾不驚的，幾乎沒人提，但我總覺得，今年的這個政策可以同1994年相比。
所以在我看來，今年或許是中國房地產史上，第二重要的政策年。
3、1994年還記得發生了什麼大事嗎？其中最重要的一件就是：章哥，從國企正式辭職了，從此開始了各種人生的苟且，但當年就年薪破10萬！（此處應有掌聲）
不嘚瑟了，1994年在國際上有個事件影響到了今年，那就是塔利班成立。但對於中國房地產最重要的事件是：分稅制改革。
在1993年，中央財政已經到了破產的邊緣，財政部如果每年不向地方上借錢，連各部委的工資都快發不出來了，絕對的入不敷出。而且，強枝弱幹，地方實力強大而中央弱勢，在中國歷史上發生過什麼誰都知道。雖然已經是現代國家，但這種趨勢不得不防。
於是，在這種情況下，朱鎔基總理帶領著各個財稅部門領導，高達60多人的高級別團隊，在兩個多月的時間裡，奔赴全國所有的主要省份，與地方大員們開始了艱難的談判。
據說最難的談判是在廣東，改革的前沿。當地省政府所有班子全部出動，甚至地市級部門也參與了談判。強烈要求中央網開一面，讓廣東暫緩執行分稅制，繼續執行財政包乾制，以便保留財政資金。這才能快速的發展實力，和亞洲四小龍競爭。但經過多日勸導，最終廣東也遵從了國務院的既定安排，在1994年統一實行了分稅制改革。
4、但是，當年的稅制改革給地方政府留了個財源，那就是土地出讓金。也就是說，各個省市可以靠賣地來補充財政收入的不足。其實這不是當時的新政策，而是延續了1992年的改革成果，即5%上交中央財政，其餘由各個地方省市自行決定分配比例。
在此之前的中央提成比例挺高，達到了40%和32%。那為什麼會減下來，而且在1994年也沒做修改呢。其實主要就是這筆錢在當時太少了，中央覺得沒必要。而且土地拆遷、整理和拍賣是個很麻煩的事情，中央實在沒有精力能力去管理，乾脆和各種房產類稅費都劃歸地稅，中央只掙相對好收取的費用。
在1994年，全國的土地出讓收入是多少？不好意思，只有區區的400億。為了這點兒錢再和地方上爭搶實在沒意義，還不如留給地方，以增強他們的積極性呢。
之後幾年，中國的土地出讓金沒有大幅增加，一直到1999年，按照官方數字也不過是500億，在財政收入中幾乎可以忽略不計。但是之後隨著房地產迅速發展，尤其是2008年4萬億計劃之後，各個地方政府開始大肆發債，土地自然成了城投公司最好的融資抵押品，那把土地價格抬高就成了所有地方政府的共識。
到了去年，中國的土地出讓金總量達到了8.4萬億，而同時期財政收入也不過就是18萬億。這些都是全國的數字，那如果仔細看各個城市，不少地方的賣地收入早就超過總收入的50%，有的甚至高達7/80%以上（平均值55%）。甚至可以這麼說，如果不賣地，那大多數的中小城市簡直就沒法過日子了。
可以看看各個城市的土地依賴程度，幾乎只有京滬深三個一線城市對土地沒什麼依賴，都不超過30%。而其他城市呢，少的5/60%，多的乾脆上百。像最高的溫州杭州昆明等地，甚至幹到了150%以上。
5、 那在這種情況下，無論中央怎麼強調“房住不炒”，到了各地方城市都是很難真正貫徹和實施的。因為各個城市確實都有難處，如果房價大幅下跌，那土地價值就會隨之下降，伴隨而來的肯定還有土地不好賣。那公務員和教師醫生的工資從哪兒來，修橋補路公共設施的資金從哪兒來？都靠轉移支付是遠遠不夠的，中央也沒有那麼多的錢。
之所以杭州這幾年的房價這麼火，土地買的這麼多，其實真是沒辦法。為了2022年亞運會的舉辦，全城都在修地鐵建配套，這些鉅額資金只能是靠賣地來提供，稅收是不可能在短期內籌措如此鉅額資金的。就算是借債，那也得靠土地提供擔保啊，可不值錢的土地能借出多少錢？總之都是沒辦法的辦法。
6、中央瞭解這些情況不？當然非常清楚，哪個中央領導都是從地方上提拔的，對所有城市的情況心知肚明。但是，房住不炒這已經成了國策，為了全國經濟的長治久安，必須把房價壓制住。那怎麼辦？
2021年，6月4日，這是個絕對會載入房地產史冊的日子，四部委，財政部、自然資源部、稅務總局、人民銀行聯合釋出《關於將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門徵收有關問題的通知》。
這個通知最重要的內容就是，7月1日起，先以上海河北等地試點，土地出讓金將由稅務部門進行徵收。2022年1月1日起全面實施徵管劃轉。
這是什麼意思？其實也不難理解，就是過去由地方政府直接收取和使用的資金，現在要先交給中央，然後再進行劃撥使用。簡單說就是過去你賺的錢由你花，現在得先交給老婆，然後花的時候再去要。
7、那在這種制度實行的初期，大機率還是地方政府主導，花多少錢直接要就是了，中央不會有什麼阻攔。但往後就說不好了，既然這錢被中央統一管理了，或許就會逐步納入全國流轉。
那這帶來的後果是什麼？自然就是地方政府的賣地意願降低了。既然我辛辛苦苦賣家當得來的錢不歸我花，至少是不由我做主，那還費個什麼勁啊！
但是，如果土地出讓金分配製度真的改革，也必定帶來副作用，天下沒有隻有好處不成的代價的好事兒。不過這些不能多說，都是猜測而已，還容易惹麻煩，不聊了。
8、總之吧，在我看來，今年是和1994年同樣重要的年份。那年是確定了土地出讓金歸地方支配，但當時沒人在乎。今年呢，是土地出讓金有可能被中央支配，但似乎現在也沒人在乎。
還是蝴蝶效應，在複雜問題的面前，任何一個微小初始值的調整，都有可能讓最終結果產生巨大變化。在房價之中，土地價格所佔的比例太高了，而任何一個改革，都將影響深遠。
拭目以待吧，希望中央逐漸控制住地價，也就進而能全國一盤棋的控制住房價。畢竟對於房子來說，這土地才是真正的供給，也是做麵包的麵粉。
僅供參考。
