在信貸收緊和政策持續不斷的調控下，2021年下半年房地產交易規模衝高回落。根據國家統計局公佈的資料，10月份，中國商品房銷售面積、銷售額分別下降21.7%和22.6%，連續三個月保持兩位數下降，降幅較上月進一步擴大。成交量持續下滑的同時，新房、二手房價格雙雙下跌，10月份，新房價格下跌城市增加到52個，二手房價格下跌城市增加到64個，房價下跌城市範圍不持續擴大。歷史上也曾發生過房價全面下跌的先例，2008年受金融危機衝擊，房價經歷了6個月的短期下跌；2011下半年到2012上半年，房價下跌態勢維持10個月；2014年房價下跌持續時間則高達12個月。那麼，這一輪房價下跌會持續多長時間？我認為，在這5大關鍵因素影響下，2022年房價將會繼續下跌！
第一，樓市供需發生本質性改變
國家金融與發展實驗室理事長李揚在中國城市百人論壇2021年夏季論壇上表示，我國居民的自有住房率在2020年達到89.84%，遠超世界平均水平69%。房地產行業經歷了20年的野蠻生長後，如今已經迎來了“至暗時刻”，商品房不是短期消耗品，擁有住房的人短期無需買房，受消費需求被過度透支以及高房價下剛需支付能力受限等多重因素影響，樓市有效需求持續萎靡；長期來看，我國結婚率持續走低，人口出生率逐年下滑，城鎮化高速發展週期結束，潛在消費人群減少，房地產行業步入萎縮週期，樓市和房價的未來堪憂。
第二，房住不炒的定位深入人心
2016年12月，中央首次提出“房住不炒”的基調，隨後被寫入19大報告，成為各地樓市調控的主基調，與政策唱反調的個人和集體，已經為自己的魯莽行為買單，比如泰禾在2017年，萬科、萬達等企業縮減房地產投資規模時，泰禾集團還在舉債高價拿地，後遭遇房地產下行和新冠疫情的雙重打擊，因資不抵債而走向破產；還有那些2016年之後跟風湧入樓市投資期房的人，房子被限售政策鎖死了流通性，好不容易具備上市交易條件，又遭遇市場下行，房子無法變現，等於是做了高房價的接盤俠。過去囤房的慘痛教訓，讓樓市交易更加理性，樓市投資需求減少，短期內房價難以逆勢上行。
第三，市場交易信心短期難以恢復
房地產行業已經進入夾縫時代，為幫房企降低負債、增加抗風險能力，央行三線四檔限制房企融資，五檔限制房地產貸款，房企外部資金輸血管被掐斷；為防止樓盤爛尾，保障購房者的合法權益，各地又在持續加強預售資金監管，房企失去銷售回款的支撐，資金鍊面臨嚴峻考驗，今年已有多個百強房企被曝出債務危機。9月26日，曾經的百強房企光耀集團被管理人宣告破產，還有走向生死邊緣的恆大、華夏幸福、藍光發展、花樣年控股、新力控股、寶能集團等等百強房企，截止目前，資金暴雷名單還在不斷被拉長，眾多沒有被曝光存在債務問題的房企也在艱難死扛，當前買期房貶值、質量差、爛尾風險很高，多數剛需購房者都選擇持幣觀望，如果沒有行政手段加以刺激，短期內市場交易信心難以恢復，未來房價仍然會慣性下跌。
第四，擺脫經濟“房地產化”的老路
過去房地產行業一直被稱為夜壺，只要經濟萎靡不振或有下行趨勢，就透過刺激房地產消費來拉動經濟，過去相當長的一段時間，房地產對中國經濟騰飛做出了突出貢獻，正是因為如此，投資客才敢肆無忌憚的囤房。但是當前樓市發展的底層邏輯已經改變了，房地行業對信貸資源造成擠壓，間接抑制了先進製造業和現代服務業的發展，毫不誇張地說，高房價已經成為我國經濟發展一大障礙，正是因為如此，國家三番五次強調，不能透過房地產短期刺激經濟，要擺脫經濟發展“房地產化”老路。失去信貸資源傾斜和國家政策扶持的房地產行業，短期內復甦形勢依然不太樂觀。
第五，二手房拋售潮正在醞釀
一線樓市是全國樓市的領頭羊，如今已掀起了二手房拋售潮，截至10月19日，北京二手房掛牌量為8.94萬套。三個多月時間，北京的二手房掛牌量增加了一萬多套。廣州，9月1日到10月19日，一個多月二手房掛牌量增長了8000多套。房地產稅徵收已經迫在眉睫，未來將更多的空置二手流向市場，樓市下行週期還將持續。
房地產交易市場已無反彈之力，接下來就需要重點關注國家政策，政策轉向之時，將是房價見底之日。
